Елена Трапезникова, юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры» www.lp.ua Проблемы, имеющие место на сегодняшний момент в сфере инвестирования в строительство жилья, связаны как с несовершенством правового регулирования правоотношений инвесторов с финансовыми учреждениями-управителями и застройщиками, так и несовершенством самого механизма привлечения средств при инвестировании в строительство.
Использование отдельными субъектами мошеннических схем, нецелевое использование привлеченных средств, осуществление строительных афер ущемляющих права инвесторов, о которых все чаще становится известно, свидетельствует о недостаточно четком регулировании отношений в данной сфере, непрозрачности схемы взаимоотношений участников и необходимости ужесточения механизмов контроля и требований к финансовым учреждениям и застройщикам.
Рассматриваемый законопроект является комплексной попыткой усиления контроля над рынком первичной недвижимости. Предусматривается внесение изменений в базовые законы, регулирующие, среди прочего, инвестиционную и финансово-кредитную деятельность. Среди изменений наиболее значимыми с точки зрения гарантирования прав инвесторов можно выделить установление запрета для управителей фондов финансирования строительства привлекать средства для финансирования объекта строительства до того, как застройщик получит в установленном порядке разрешение на выполнение строительных работ.
Как показывает практика, в условиях дефицита кредитных средств на рынке недвижимости отдельные субъекты, не имеющие необходимых лицензий и разрешений, используют схемы «заманивания» инвесторов-потребителей всевозможной рекламой, содержащей информацию «о чрезвычайно выгодных ценах». С целью защиты прав инвесторов законопроект предусматривает также установление запрета на рекламу о строительстве жилья с использованием привлеченных от инвесторов средств без получения строительными компаниями лицензии, разрешения на выполнение строительных работ. Следует отметить и закрепление законопроектом четких условий для инвестирования одной квартиры несколькими инвесторами.
Анализ предусмотренных изменений в целом дает основания полагать, что они позитивно отразятся на правах инвесторов строительства жилья. Что касается положения субъектов, осуществляющих деятельность на рынке строительства жилья – для них рассматриваемые нововведения будут связаны с рядом дополнительных ограничений и усилением ответственности в случаях нарушения законодательства.
Владислав Ситюк, керуючий партнер адвокат ЮФ «Владислав Ситюк і Партнери»www.sityuk.com На мій погляд, держава шляхом прийняття відповідних законодавчих актів повинна гарантувати дотримання прав інвесторів під час інвестування ними власних або кредитних грошових коштів в будівництво нерухомості.
Нині на ринку будівництва нерухомості почастішали випадки затримання здачі об’єктів в експлуатацію(закінчення кінцевого циклу будівництва), консервація об’єктів будівництва у зв’язку з відсутністю фінансування, що є наслідком фінансової кризи в галузі будівництва. Також існує фактор недовіри інвестора, який пов’язаний з аферою «Еліта-Центру» та деякими іншими недобросовісними забудовниками, що містять характер зупинення будівництва і залишення в даному випадку інвестора сам-на-сам з довідкою про повне фінансування об’єкту будівництва і недобудованим в установлені договором строки житловим будинком.
З огляду на все вищезазначене, важливе значення тут має закон, який би максимально повністю регулював порядок залучення коштів інвесторів на будівництво житла та захищав їхні права на етапі інвестування та отримання продукту інвестиції – житла в установлені договором строки.
Що стосується законопроекту № 2464 від 12.05.2010 року "Про внесення змін до деяких законів про удосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла", то тут треба відмітити, що дані зміни нададуть можливість інвесторам більш ефективно здійснювати інвестування в будівництво нерухомості та захистять права інвесторів від втрати об’єкту інвестування або залучених коштів. Так, зокрема, законодавець даним законопроектом пропонує доповнити статтю 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а саме: після частини першої новою частиною такого змісту: "Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об'єкта будівництва до отримання забудовником у встановленому законодавством порядку дозволу на виконання будівельних робіт для спорудження об'єкта будівництва".
Без сумніву, у разі прийняття даних змін Верховною Радою України вони зможуть покращити захист прав інвесторів на ринку будівництва, зникнуть деякі недобросовісні забудовники, що дасть змогу іншим забудовникам більш ефективно здійснювати будівництво житла.
Не можна сказати, що даний законопроект повністю захищає права інвесторів на ринку будівництва первинного житла, але певні гарантії на етапі фінансування будівництва у інвестора вже є.
Оксана Тропець, юрист ЮФ «Дмитрієва і партнери» www.dmp.com.ua Законодавець заборонив фінансовим установам - управителям залучати кошти інвесторів до отримання забудовником в установленому порядку дозволу на будівництво.
Однак, якщо проаналізувати існуючі норми, то вони передбачають, що при укладенні договору між фінансовою установою – управителем та інвестором управитель зобов’язаний ознайомити інвестора та за його вимогою надати документи, що підтверджують право забудовника на будівництво об’єкта. Такими документами є право на земельну ділянку, дозвіл на будівництво, в установленому порядку затверджена проектна документація. Хочу додати, що на практиці не зустрічала випадків укладення договорів з інвесторами без наявності права у забудовника на будівництво об’єкту.
Що стосується закріплення законодавцем правила щодо можливості інвестування однієї квартири кількома інвесторами тільки при умові укладення договору, в якому визначена частка кожного інвестора, вважаю, що гострої необхідності в закріплення такої норми не було. Як правило, квартиру придбавають громадяни для свого проживання та проживання членів своєї сім’ї, а в свою чергу Сімейний та Цивільний кодекси України регулюють питання спільної часткової та спільної сумісної власності.
Отже, зміни у державному регулюванні будівництва житла шляхом залучення коштів від фізичних та юридичних осіб в частині посилення захисту прав інтересів, на мою думку, є незначними та не забезпечують належного захисту прав інвесторів від недобросовісних забудовників та фінансових установ - управителів.
Аліна Трофімова, юрист ЮК «Правова гільдія «ВікторіАл» www.e-lawyer.com.uaУхвалення ВР України Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла» (далі - Закон) дещо деталізує порядок взаємовідносин учасників ринку житлового будівництва.
Зміни, що вносяться до Закону України «Про інвестиційну діяльність» стосуються виключення з переліку дозволених способів інвестування в будівництво застосування недержавних пенсійних фондів. Загалом недержавні пенсійні фонди визначаються Законом як суб’єкти інвестиційної діяльності, але їх діяльність відтепер не пов’язується прямо з організацією будівництва житла.
Крім ФФС, ФОН, безпроцентних цільових облігацій та ІСІ, Законом про інвестиційну діяльність відтепер дозволяється застосовувати й інші способи фінансування житлового будівництва, якщо вони визначені законом. Дане формулювання дозволяє легітимізувати схеми фінансування будівництва, які суперечили статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» в редакції Закону України №3201 від 22.12.2005 р., однак були робочими і активно застосовувались забудовниками. Серед них купівля-продаж майнових прав на житло, договори банківського акредитиву, попередні договори купівлі-продажу із сумою задатку в 100% вартості житла, останнім часом набуло популярності набуття права власності на новобудову через закладну (за наявності іпотеки), тощо. Всі ці способи фінансування підтвердили можливість їх застосування на практиці. Кінцеві покупці отримували право власності на житло, і при цьому реальних ризиків було не більше, ніж при застосуванні такого способу інвестування як ІСІ чи безпроцентні облігації.
Згадані форми інвестування оформлялись договорами укладеними на підставі цивільного законодавства України, однак, вони суперечили статті 4 Закону про інвестиційну діяльність. Відтепер застосування інших форм фінансування в житловому будівництві буде можливим, якщо вони будуть встановлені законом.
Законом також встановлюється, що «Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об’єкта будівництва до отримання забудовником у встановленому законодавством порядку дозволу на виконання будівельних робіт для спорудження об’єкта будівництва”. На жаль, дане нововведення стосується тільки таких способів фінансування будівництва як організація ФОН та ФФБ, оскільки це положення внесено до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Тобто при інших способах інвестування будівництва: ІСІ, облігації, тощо - кошти від інвесторів можна залучати не чекаючи отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
На мій погляд, вимога щодо отримання дозволу на виконання будівельних робіт повинна мати більш широку дію і стосуватись всіх без виключення забудовників, незалежно від того в який спосіб залучаються інвестиційні кошти.
Захищає інтереси довірителів ФФБ нововведення, яке забороняє вносити зміни та Правил ФФБ, що погіршують умови, що забезпечують права довірителів. Це досить важливо, оскільки відносини між довірителями і управителем ФФБ регулюються укладеним ними договором і Правилами ФФБ, які є загальнообов’язковими для кожного учасника ФФБ.
При цьому договори укладаються з кожним довірителем окремо, а Правила для всіх єдині, і знає про їх існування не кожен довіритель…Законом про фінансово-кредитні механізми передбачалось, що про внесення змін до Правил управитель повідомляє довірителів, і якщо протягом 30 днів від довірителя не надійшло заперечення, зміни до Правил вважались погодженими довірителем. Характер і спосіб практичного внесення змін до Правил ФФБ не завжди покращував становище довірителів. Відтепер довірителі будуть захищені законом від погіршення їх становища з боку Управителя.
Загалом зміни, що вносяться Законом, нібито спрямовані на захист прав інвесторів. Однак, фактично ми бачимо, що положення законодавства, які мають захищати права інвесторів часто не виконуються учасниками ринку будівництва і фінансування житла, а просто ігноруються. Це пов’язано з тим, що не встановлено конкретної відповідальності за недотримання відповідних норм законодавства і порушення прав інвесторів.
Не дивлячись на таку кількість нормативно-правових документів у сфері фінансування будівництва інвестор й досі фактично не позбавлений ризику подвійного продажу, а забудовник, управитель чи т.п. особа не несе конкретної відповідальності за це. Інвестор жодним чином не застрахований від ризику того, що будівництво не буде завершено в строк, передбачений договором і дозвільною документацією на будівництво та від того, що забудовник не зможе вчасно продовжити строк дії дозвільних документів, ввести будівлю в експлуатацію і передати йому квартиру.
Інвестор може зазнати значних збитків, якщо у забудовника не вистачить власних і залучених коштів на остаточне завершення будівництва, і воно буде заморожене на невизначений строк або просто залишене. На жаль, законодавче регулювання даної сфери правовідносин все ж є недосконалим, воно просто не встигає за практикою і суспільними процесами, і досить часто взагалі йде з ними врозріз.
Юлія Курило, юрист ЮФ «ЮСТ Україна»www.yust.kiev.ua Верховною Радою в цілому був прийнятий Проект Закону, який передбачає внесення змін до законів України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, “Про рекламу”, “Про інвестиційну діяльність”, “Про страхування”.
Вказаним Законопроектом пропонується у Законі України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, статтю 7 після частини першої доповнити новою частиною такого змісту: “Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об’єкта будівництва до отримання забудовником у встановленому законодавством порядку дозволу на виконання будівельних робіт для спорудження об’єкта будівництва”.
Тобто в даному випадку, ФФС не зможе отримувати кошти в управління до того часу, поки забудовник не отримає дозвіл на забудову.
В попередній редакції Закону, зокрема в статті 16 передбачалось, для відкриття фінансування об'єкта будівництва забудовник зобов'язаний надати управителю ФФБ перелік документів, який визначається у договорі між забудовником та управителем ФФБ. Серед них обов'язково мають бути копії таких документів, засвідчені забудовником в установленому порядку, зокрема дозвіл на виконання будівельних робіт.
Порівнюючи з попередньою редакцією можна зробити висновок, що раніше Управитель міг отримувати від Установників кошти, але не міг фінансувати будівництво до отримання забудовником дозволу на будівництво, а відповідно до нових змін, Управитель зможе отримувати кошти від установників лише після отримання дозволу забудовником. На наш погляд це не суттєвий захист прав установників. Оскільки забудовник в обох випадках не отримував фінансування до моменту отримання дозволу на будівництво.
Крім того, в початковій редакції законопроекту пропонувалось запровадити реєстрацію правил фондів фінансування будівництва та фондів операцій із нерухомістю та змін до них, для забезпечення захисту прав споживачів - учасників фонду фінансування будівництва.
В кінцевому тексті законопроекту виключені положення, які встановлюють обов‘язкову реєстрацію Правил ФФС. На нашу думку реєстрація правил не має бути обов‘язковою, достатньо того, що реєстрації підлягає проектна декларація.
Крім того, законопроект в початковій редакції пропонував наступне: Залишок залучених коштів, у тому числі залишок коштів оперативного резерву, має бути повернений установникам управління або їх правонаступникам, а в разі їх відсутності — зарахований до державного бюджету.
Але на жаль в Законі, який був прийнятий в цілому вказана норма була вилучена. На даний момент відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону, Оперативний резерв, сформований управителем за конкретним об'єктом будівництва, після введення цього об'єкта будівництва в експлуатацію управитель перераховує забудовнику у порядку, визначеному договором між управителем та забудовником. Для ФФБ виду А оперативний резерв перераховується забудовнику у повному обсязі.
Крім того, проектом пропонувалось положення, відповідно до якого управитель, забудовник і страхова компанія не можуть бути пов’язаними особами. Але такі законодавчі зміни здалися законотворцям недоречними, оскільки в кінцевій редакції закону ці положення відсутні. Отже все таки забудовник і управитель можуть бути пов‘язаними.
На нашу думку необхідно законодавчо розділити забудовників і управителів та страхові компанії, оскільки у випадку перебування вказаних суб‘єктів під спільним контролем, значно зростають ризики інвесторів.
Також слід відмітити, що в пояснювальній записці до первинної редакції законопроекту було вказано, що законопроект направлений на врегулювання питань укладання забудовником договорів страхування як обов’язкової умови договору між управителем і забудовником.
Зареєстрований проект пропонував доповнити ст. 9 Закону наступним змістом: “Договір між управителем фонду та забудовником має містити умову щодо укладення забудовником із страховиком договорів страхування:
відповідальності перед третіми особами — установниками фонду під час проведення будівельно-монтажних робіт від ризиків збільшення строків будівництва та неякісного виконання будівельно-монтажних робіт — на користь установників фонду;
будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об’єкта будівництва та на гарантійний строк від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок виникнення надзвичайних ситуацій техногенного і природного характеру та аварій — на користь управителя як довірчого власника.”;
Але в подальшому все перевернулося з ніг на голову. Не те, що ст. 9 не була доповнена нормою вищевказаного змісту, але й були виключені ключові норми чинного законодавства, які передбачали обов‘язкове страхування ризиків, зокрема:
• п. 38 та п. 39 ст. 7 Закону України «Про страхування», відповідно до яких, до обов‘язкових видів страхування відносилось страхування будівельно-монтажних робіт забудовником відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"; та страхування майнових ризиків за договором про участь у фонді фінансування будівництва відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";
• ч. 6 ст. 9 Закону, відповідно до якої, за кожним об'єктом будівництва забудовник або його підрядник у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, був зобов'язаний укласти із страховиком, який визначається управителем та є членом Будівельного страхового пулу, договір обов'язкового страхування будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об'єкта будівництва - на користь управителя як довірчого власника, та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ - на користь особи, якій відповідно до статті 19 цього Закону буде переданий об'єкт будівництва після введення його в експлуатацію - об'єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації.
• ст. 10-1 Закону, відповідно до якої передбачалось обов‘язкове страхування майнових ризиків. В даному випадку саме довірителі були зобов‘язані укладати вказані договори.
Таким чином можна зробити висновок, що на даний момент взагалі буде відсутнє обов‘язкове страхування, як будівельно-монтажних робіт з боку забудовника, так і страхування майнових ризиків довірителями. Щодо того, чи буде це захищати інвесторів, можна сказати однозначно, що ні. Якщо раніше можна було сподіватися на повернення коштів страховою компанією, то зараз довірителі будуть покладатися лише на «чесне» слово забудовників.
Підводячи короткий підсумок по Законопроекту можна сказати наступне. Цей законопроект, який був призначений для захисту прав інвесторів, в ході доопрацювань в Верховній Раді докорінно змінив своє призначення. Аналізуючи прийняті зміни, можна констатувати факт, що лобісти забудовників працювали в поті чола. Але на нашу думку з такими змінами сподіватися на пожвавлення ринку нерухомості не варто.
Олег Климчук, адвокат ЮФ Noerrnoerr.com.uaБезусловно, что в рамках строительства жилья через ФФС и ФОН запрет на заключение договоров управления имуществом и привлечение средств для финансирования строительства жилья до получения застройщиком разрешения на выполнение строительных работ будет являться позитивным аспектом. В идеале, основной позитив - это понимание инвестора, что инвестирует не в проектную документацию, а в строительство. Кроме того, фактически это сокращает срок получения готовой недвижимости более чем на год.
Влияние же такого положения на застройщиков более неоднозначно и может иметь ряд последствий, которые, в свою очередь, будут сказываться и на конечном потребителе, т.е. инвесторе. Так, как можно видеть из содержания запрета, получение разрешение на строительные работы является обязанностью застройщика, но заключать договора управления имуществом запрещено управителю. Таким образом, определение взаимодействия, а также финансирование стадии проектирования объекта строительства будет зависеть как от вида фонда, так и от договоренности между застройщиком и управителем. Хотя независимо от вида альтернативного финансирования строительства, любые дополнительные издержки будут учитывать в счет строительства, что соответственно будет повышать размер квадратного метра. Сегодня это не интересно ни застройщику, ни потребителю.
Кроме того, возможными тенденциями рынка строительства жилой недвижимости могут стать отказ все большего количества застройщиков от строительства жилья через ФФС и ФОН, которые и так не на пике своей популярности; повышение популярности ФФБ вида Б, где роль застройщика состоит в выполнении инструкций управителя; природно-рыночный отбор застройщиков, у которых не достаточно собственных ресурсов, чтобы вывести проект на уровень разрешения на выполнение строительных работ или повышение популярности проектов, которые продаются уже с разрешением на выполнение строительных работ.
Кроме того, даже после получение разрешения на выполнение строительных работ инвестор получает виртуальные квадратные метры, которые пока существуют на измученной печатями и штампами бумаге. Следует отметить, что понятие объекта строительства подразумевает строение, сооружение, но и комплекс сооружений, а поэтому для инвестора всегда остается риск, что если в жилом комплексе несколько домов, то его дом будет построен в последнюю очередь.
Информационный юридический портал Pravotoday выражает благодарность всем респондентам, выступившим экспертами по данной тематике. Приглашаем всех желающих присоединиться к дискуссии на заданную тему в комментариях под этим материалом.
Дата 18-мая-2010
