рус.укр.
03:03
18 лютого
AUU

Ми живемо за
київським часом

 
Головна / Блоги / Автори / Адвокат Энгельманн / С ВЕЩАМИ НА ВЫХОД?
Блоги

Адвокат Энгельманн


С ВЕЩАМИ НА ВЫХОД?
С ВЕЩАМИ НА ВЫХОД?
30 січня 2018 15:08

Германская пресса пишет о том, что количество бездомных в Германии за последние несколько лет удвоилось. И если ранее прирост этой категории населения шел за счет приезжих из Восточной Европы, румынских и болгарских цыган, то сегодня на улице оказываются часто люди, которые в обществе маркируются как средний класс, только та его часть, что утонула в долговых обязательствах и больше не способна оплачивать прежний уровень жизни, да и совсем скромный образ жизни поддерживать уже не способна из-за внесения во все возможные черные списки. Собственникам, сдаваемого в аренду жилья нужны доходы, а заботой об обездоленных занимается государство и Каритас. И все чаще слышно о жестком поведение арендодателей по отношению к квартиросъемщикам. Но всегда ли прав собственник жилья?

 

Не благая весть

К нам в адвокатскую канцелярию обратились пенсионеры Михаил и Марта. Супруги были удручены письмом, которое они получили от собственника дома, в котором проживают уже много лет. В письме говорилось о том, что они должны в течение месяца съехать с занимаемой ими квартиры. В конце письма стояло традиционное «С наилучшими пожеланиями, компания (имярек)». Куда уж лучше пожелали… Для пожилых людей, которые прожили в этой квартире двенадцать лет и за пару месяцев до этого извещения сделали ремонт, предложение выехать с квартиры стало настоящим ударом. Куда идти, где можно так скоро найти новую квартиру?! Да и цены на аренду значительно возросли, а платили пенсионеры вполне умеренную цену. Было, правда одно обстоятельство, благодаря которому Марта и Михаил не были категорично настроены против переезда, но сроки и сделанный добротный ремонт…

 

Дом, в котором живут наши клиенты постройки начала двадцатого века. Оно и хорошо, но только, похоже, последний ремонт в доме делался еще до Берлинской стены. Ошарпанный фасад, старые трубы, местами проветриваемые стены. Но ремонт дома много лет обещали сделать, но как-то не доходило. А в начале 2017-го года у дома появился новый собственник. И жильцы дома перезаключили договоры аренды с новыми хозяевами.

 

Дом перешел во владение одной крупной торговой сети. Соседи обрадовались: мол, у этих то деньги есть, приведут дом в порядок. Но радость была недолгой и неоправданной. Собственники дома оценили сумму вложений в реновацию дома, сроки окупаемости инвестиций и пришли к выводу, что лучше будет, если дом снести, а площадь, которую он занимает отдать под расширение площади автомобильной парковки перед магазином. Все-таки у крупной торговой компании торговля отлажена лучше, чем мелкий бизнес по сдаче квартир в наем. Вот и получили жители старого дома приглашение пожаловать с вещами на улицу. Перед тем как собрать скарб Марта с Михаилом решили проконсультироваться у адвокатов насчет законности требований нового собственника дома. И это было верное решение.

 

Продается дом с жильцами

Лишь двадцать процентов жителей Германии являются собственниками жилья. Все остальные арендуют квартиры или дома у частников или компаний. Государство не располагает собственным жилым фондом. При этом из-за наплыва людей в Германию – беженцы, поздние переселенцы, трудовые мигранты – наблюдается острый дефицит недорогого жилья, что, естественно, предполагает рост цен на жилье. Но в случае если, например, квартира сдана ранее, то поднять на нее цену, сообразно сложившемуся спросу не удастся. Повышение цен строго регламентировано. Другое дело, если выселить жильцов, то новые договоры могут иметь уже совсем иную стоимость. Но для того, чтобы защитить права арендаторов от произвола собственников жилья существуют специальные параграфы Гражданского кодекса.

 

Так в случае, если квартиросъемщик не хочет освобождать, занимаемую им квартиру, то выселить его будет очень нелегко. Нужны веские основания. Или со стороны арендатора должны быть очень серьезные нарушения договора аренды или же владелец жилья захочет въехать и жить в своей квартире самостоятельно. При чем не его родственник, а именно сам. Есть еще вариант продать квартиру. Но и в этом случае продажа будет со своего рода обременением: права арендатора на проживание в квартире сохраняются. Даже в случае нарушения договора аренды со стороны квартиросъемщика при наличии у него детей или некоторых заболеваний выселение его будет затруднительно. В любом случае, если все формальности соблюдены, то вступает в силу положение Гражданского кодекса, который регламентирует сроки уведомления о необходимости освободить, занимаемое жилье. Если срок найма жилья составляет до пяти лет, то собственник квартиры обязан уведомить арендатора о расторжении договора за три месяца до даты его расторжения. Если квартира была в пользовании сроком свыше пяти, но до восьми лет, то срок уведомления об окончании действия договора удваивается. Пользование жильем более восьми лет дает возможность искать новое жилье девять месяцев до окончания действия договора.

 

Наши клиенты жили в занимаемой ими квартире двенадцать лет. И требование освободить жилье в течение двух месяцев могло произвести впечатление только на людей не знакомых с законодательством, регулирующим отношения между собственником и арендатором. Но это было не единственное юридическое упущение со стороны нового собственника дома.

 

Разделка под орех

Для того, чтобы требовать жильцов освободить занимаемые ими квартиры у собственника должны были быть веские основания. Например, как говорилось раньше, собственник захотел въехать в свой дом и проживать там самостоятельно? Не подходит! Арендаторы все как один перестали вносить арендную плату? Не подходит! Возможно в каждой из занимаемых в доме квартир родилось за год по пять детей, и в силу стесненности всем требуется переезд в более просторные хоромы? Снова не подходит! Может компания – собственник сетевых магазинов не знала, что права квартиросъемщиков охраняются государством не менее, чем права собственников, и срок действия договора исчисляется не с момента заключения договора с новым владельцем, а с момента вступления в силу первоначального договора? Но и это вряд ли. Скорее всего от крупного ретейлера была игра «под дурачка». Приобретая дом, компания обязана была знать об обязательствах перед жильцами. И, возможно, дом изначально приобретался ради земельного участка, который должен был увеличить площадь автостоянки.

 

Все претензии к собственнику дома были изложены адвокатами нашей канцелярии со всеми ссылками на действующие нормы. Так же были приведены примеры судебных решений по схожим делам, которые выносились судами разных земель Германии, и далеко не в пользу собственников. Как и ожидалось, ответ был вполне дружелюбный. Предстояло обсудить детали урегулирования этого конфликта. Адвокаты нашей канцелярии выдвинули требования увеличить срок на поиски нового жилья до десяти месяцев. В случае же, если новое жилье будет найдено раньше, то за каждый сэкономленный для собственника месяц наши клиенты должны были получить полторы тысячи евро. За расторжение договора наши клиенты должны были получить единовременно десять тысяч евро. Расходы на переезд, включая приобретение коробок, должна оплатить компания собственник.

Все требования были удовлетворены. А новую квартиру Марте и Михаилу посчастливилось найти уже через полтора месяца, что позволило получить им бонус аккурат на приобретение нового автомобиля. При условии грамотной адвокатской помощи ситуации, порою кажущиеся неразрешимыми, приносят дополнительные выгоды.    

 

Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.

АДВОКАТСКАЯ КАНЦЕЛЯРИЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТОВ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ ГЕРМАНИИ

  Коментарі відсутні    + Додати коментар
Якщо Ви помітили помилку в тексті, будь ласка, виділіть її мишкою та натисніть Ctrl+Enter