Не тільки виплати: як створити в Україні ефективну систему доступного житла.

Тетяна Бойко Координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм громадянської мережі "ОПОРА"

Житлова криза: чому компенсацій недостатньо і які є альтернативи

Україна не вирішить житлову кризу лише через виплати за знищене майно. Необхідно створювати соціальне житло, забезпечувати доступну оренду, запроваджувати пільгове кредитування та розвивати житлово-будівельні кооперативи. Завдання держави полягає не лише в компенсації втрат, але й у наданні людям реальних можливостей для отримання власного або доступного житла.

Сертифікат отримано, але житлового приміщення немає.

Програма "єВідновлення" стала ключовим інструментом для підтримки осіб, які втратили свої домівки внаслідок російської агресії. Проте між отриманням сертифіката та фактичним придбанням нового житла залишається суттєвий розрив. Згідно з наявними даними, понад 60 тисяч житлових сертифікатів чекають на фінансування, тоді як виділених коштів на рік вистачає лише на приблизно 3 600. Така ж ситуація спостерігається і з житловими ваучерами для переселенців з тимчасово окупованих територій. Навіть коли особа отримує підтвердження на компенсацію, їй може знадобитися роками чекати на фінансування, продовжуючи виплачувати орендну плату. Крім того, сума сертифіката часто не є достатньою для придбання житла в безпечніших регіонах, де ціни на нерухомість вищі. А можливість використати сертифікат як перший внесок за іпотеку не вирішує проблеми тих, хто не має стабільного доходу.

Отже, проблема полягає не лише в нестачі коштів. Житлова політика не може ґрунтуватися на єдиному сценарії: держава компенсує втрату, а людина самостійно шукає помешкання на ринку.

Декілька маршрутів замість єдиного.

Виплати за зруйноване житло повинні залишатися пріоритетом для держави. Проте, їх варто доповнити іншими механізмами, які враховують фінансовий стан та життєві ситуації громадян.

Перший -- соціальне житло та соціальна (субсидована) оренда. Держава й громади мають розвивати житлові фонди з доступною орендною платою, зрозумілими критеріями отримання та довгостроковими гарантіями проживання. Доки немає такого фонду, варто зробити робочим механізм субсидування оренди (коли людина орендує житло на ринку, а держава компенсовує частину вартості). Таке житло потрібне внутрішньо переміщеним особам, родинам із низькими доходами та людям, які не можуть орендувати нерухомість за ринковими цінами. Також це стосується родин, житло яких зруйноване чи пошкоджено, і вони очікують на фінансування за програмою "єВідновлення". Якщо держава визнала право людини на компенсацію, але не може виплатити її одразу, варто допомогти їй подолати цей період без непосильних витрат на оренду.

Другий -- пільгове кредитування. Пільгові іпотечні програми, зокрема "єОселя", можуть допомогти тим, хто має стабільний дохід, але не може придбати житло на звичайних ринкових умовах. Для частини людей компенсаційний сертифікат може стати першим внеском. Водночас кредит не може бути універсальним рішенням: не кожна родина здатна взяти на себе багаторічні фінансові зобов'язання.

Третій -- житло в малих громадах. Наявні будівлі, вільні комунальні приміщення та доступніша земля можуть створити можливості для розвитку житлових програм поза великими містами. Однак самого житла недостатньо. Потрібні робочі місця, транспорт, школи, медичні послуги та інфраструктура. Тому такі програми мають поєднувати житлову політику з економічним розвитком громад.

Четвертий аспект — це товариства, що займаються житловим будівництвом. Кооперативна модель дає можливість людям об'єднувати свої ресурси для створення житлових умов. Держава та місцеві громади можуть підтримувати такі ініціативи, забезпечуючи доступ до земельних ділянок, інфраструктури та фінансування. Для цього важливо мати прозорі умови, захищати внески учасників і забезпечувати належні правові гарантії. Житлово-будівельні товариства повинні стати додатковим варіантом для отримання доступного житла, а не механізмом перекладання відповідальності держави на плечі громадян.

Житлова політика вимагає стабільних довгострокових інвестицій.

Для ефективного розвитку цих інструментів необхідно забезпечити стабільне фінансування. Потенційними джерелами можуть слугувати державні та місцеві бюджети, міжнародні донорські програми, кредитні механізми, залучення приватних інвестицій для будівництва орендного житла, а також використання конфіскованих російських активів у відповідності до правових норм їх передачі та використання для відновлення.

Фінанси слід розподілити між виплатами за знищене житло, ремонтом пошкоджених будівель і формуванням житлового фонду, який матиме тривалу дію. Також вкрай важливими є прозорі принципи розподілу ресурсів, чіткі черги та доступні дані про фінансування програм.

Водночас слід розрізняти два окремі завдання: відшкодування втрат майна та надання житла тим, хто опинився без даху над головою. Ці завдання взаємопов'язані, проте не ідентичні. Не всі сім'ї зможуть знайти відповідне житло в межах вартості сертифіката, а також не кожен, хто потребує житла, має можливість скористатися компенсаційною програмою. Тому Україні необхідна цілісна житлова політика, яка поєднуватиме відшкодування з соціальною орендою, доступними кредитами, кооперативними моделями та програмами, спрямованими на підтримку малих громад.

Справедливість у сфері житлової політики полягає не лише у визнанні втрат, які зазнала людина, але й у створенні реальних умов для її проживання. Сертифікати повинні залишатися значущим інструментом відновлення, проте не можуть бути єдиним рішенням, яке держава пропонує для подолання житлової кризи.