Як Росія "вибирає" житло українців на захоплених територіях
До липня від власників житла на ТОТ російська окупаційна влада вимагає перереєструватися за законами РФ. Як українцям захистити свої права?
Росія вимагає до 1 липня 2026 року перереєструвати нерухомість на тимчасово окупованих територіях (ТОТ), оформлену за українським законодавством, у російській системі. При цьому "перереєстрацію" можливо зробити лише особисто за місцем розташування житла та з паспортом РФ. Значна частина українців фактично не може виконати ці вимоги. Чи є спосіб захистити свої права - з'ясовувала DW.
"Душа рве на шматки. Все життя було присвячене створенню. Там залишився мій бізнес, який знищили. Всі ці місця, будинки, речі, які мені дороги. Все це в минулому. Я сподівалася, що мою квартиру не зачеплять. Але тепер знову новий удар", - з глибоким сумом ділиться своїми переживаннями в розмові з DW Людмила (ім'я змінене), мешканка Запорізької області, яка після окупації свого рідного міста у 2022 році була змушена переїхати до Києва.
До початку цього року жінка сплачувала комунальні послуги за свою квартиру в окупації. "За житлом наглядала сусідка, а потім колишній чоловік. З нового року я вирішила не платити комунальні. Я чекаю, що моє місто буде деокуповане. Не знаю, чи правильно взагалі робила, сплачуючи комунальні", - розмірковує Людмила.
Жінка не має наміру їхати додому для "перереєстрації" свого житла. "По-перше, я не хочу зустрічатися з окупантами, адже я вже мала з ними справу і знаю, які вони. Не хочу витрачати роки свого життя на стрес. По-друге, я не впевнена, чи мене взагалі пропустять", - ділиться Людмила. Вона згадала про випадок своєї знайомої, яка планувала поїздку до Горлівки в Донецькій області, щоб оформити документи на квартиру, але в аеропорту "Шереметьєво" її не пустили, не пояснивши причин. "Можливо, в її телефоні знайшли щось проукраїнське, адже вона вже давно живе в Києві, а діти тут", - розмірковує Людмила.
Проте, завертають не всіх, випливає зі слів мешканця Маріуполя Ігоря (ім'я змінено), який через окупацію міста виїхав до однієї з європейських країн у 2022 році. "Мого знайомого, який поїхав переоформлювати квартиру, пропустили. На роботі він взяв відпустку на місяць, і планує повернутися назад в Німеччину. Але це лотерея. Там же фільтрація в аеропорту "Шереметьєво" - перевіряють телефон, соцмережі, все. Якщо ти жодного разу лайк не поставив українцям, то може й пропустять. Я багато лайків ставив, тому навіть не хочу намагатися їхати, бо посадять кудись", - каже він. Ігор купив квартиру в Маріуполі незадовго до повномасштабної війни, але так і не встиг пожити в ній.
Відбирати житло українців на ТОТ російські окупанти почали ще після 2014 року, однак системності це явище почало набувати дещо пізніше. Зокрема, у 2021 році окупаційна адміністрація так званої "ДНР" запровадила поняття "безхозного" майна, яким, за задумом окупантів, можна розпоряджатися або через "суди" забрати.
Чітко окреслених параметрів для визначення "безхазяйності" не існує, а лише загальні принципи, запозичені з російського цивільного законодавства, а також юридичні тлумачення, пов’язані з "усуненням від володіння майном". Тому, щоб уникнути ситуацій, коли їхнє житло може бути визнане "безхазяйним", багато українців, які залишили окуповані території, продовжували сплачувати комунальні рахунки і просили знайомих час від часу навідуватися до їхніх домівок.
У 2024 році окупаційні адміністрації, що діють на територіях Луганської, Донецької, Запорізької та Херсонської областей, захоплених російськими військами, внесли уточнення до критеріїв визначення "безхазяйного" майна. Вони встановили, що таким майном вважається нерухомість, за яку не сплачують комунальні платежі більше року, відсутні дані про право власності в реєстрах РФ, а також житлові приміщення, що не використовуються і можуть становити загрозу безпеці. Наприкінці 2025 року ці правила були легалізовані на федеральному рівні, що дало змогу передавати таке "безхазяйне" житло у власність громадян Росії.
Наразі складно порахувати точну кількість житла, яке окупанти можуть присвоїти. У серпні 2025 року глава "Росреєстру" Олег Скуфінський заявляв про близько 550 тисяч "безхозних" об'єктів на окупованих українських територіях. Нині лише в Маріуполі майже 13 тисяч житлових приміщень внесені до списків "безхозних", які окупаційна влада публікує на своїх сайтах.
Виключити житло з цих реєстрів можливо лише за умови його перереєстрації в російському реєстрі нерухомості, відомому як "Росреєстр". Цікаво, що згідно з російським законодавством, для цього формально не потрібно мати громадянство РФ. Проте, як стверджує джерело DW, яке має зв'язки з окупаційною адміністрацією Донецька, на практиці без наявності російського паспорта перереєстрація є неможливою.
Одночасно Російська Федерація встановила часові обмеження на визнання українських документів щодо нерухомості - їх можна буде приймати лише до 1 липня 2026 року. Крім того, процес оформлення став складнішим: якщо раніше довіреність можна було оформити через консульства РФ за межами країни, то тепер це можливо лише у місці розташування самої нерухомості. Це фактично вимагає особистого візиту на територію, що знаходиться під окупацією.
Правозахисники, з якими спілкувалася DW, попереджають про небезпеку подорожей до окупованих територій. "Існують великі ризики. З українським паспортом в'їзд можливий лише через прикордонний пункт в аеропорту "Шеремєтьєво", де російські представники проводять так звану фільтрацію. Їм може не сподобатися щось у ваших відповідях чи в телефоні. Важко передбачити наслідки. У кращому випадку вам можуть заборонити в'їзд, у гіршому — затримати з непередбачуваними наслідками", — зазначає Онисія Сенюк, керівниця аналітичного напрямку Центру прав людини ZMINA.
Тим, хто буде допущений, додає правозахисниця, зобов'язані будуть оформити паспорт РФ для перереєстрації житлового приміщення. "Це також створює певні ризики. Наприклад, існує можливість призову на строкову службу до російської армії", - підкреслює Сенюк.
Згідно з українським законодавством, отримання паспорта Російської Федерації з метою збереження життя, захисту свого майна та забезпечення власної безпеки, а також безпеки близьких, не буде вважатися колаборацією. Це підкреслює Анатолій Колесніков, старший юрист благодійного фонду "Схід SOS". "Якщо вчинки особи не містять ознак злочинів, визначених статтями, що стосуються державної зради та колабораційної діяльності. Крім того, згідно з Конституцією України, громадянина не можна позбавити громадянства або видворити з країни. Це є нормою прямої дії", - додає він.
За словами Колеснікова, вимога про перереєстрацію майна є спробою Російської Федерації паспортизувати українських громадян, виявити тих, хто не підтримує російський режим, та конфіскувати їхнє майно. Він підкреслює, що такі дії є порушенням як українського, так і міжнародного законодавства. "Зокрема, Гаазька конвенція 1907 року, що регулює правила та звичаї війни на суходолі, категорично забороняє конфіскацію приватної власності та забезпечує її захист. Також Женевська конвенція, яка охоплює захист цивільних осіб під час збройних конфліктів, забороняє масове вилучення майна без військової необхідності", - зазначає юрист.
Оскільки в даний момент відновити права на житло неможливо через окупацію, експерти DW зазначають, що залишається лише юридична складова питання. Як підкреслив Колесніков, важливо вже зараз перевірити наявність усіх документів, які підтверджують право власності на нерухомість. "Зокрема, нерухомість, що знаходиться на окупованій території, повинна бути зареєстрована в Державному реєстрі речових прав України", - додає він.
Водночас юрист підкреслює важливість фіксації всіх дій, пов'язаних із власним майном. Він рекомендує уважно стежити за повідомленнями в соціальних мережах, на сайтах окупаційних адміністрацій або запитувати сусідів на тимчасово окупованих територіях. Якщо стане відомо, що житло визнано "бесхозним", Колесніков радить подати заяву до українських правоохоронних органів за статтею 438 Кримінального кодексу України, яка передбачає відповідальність за порушення норм і звичаїв ведення війни.
Зараз українські суди, за словами юриста, приймають рішення щодо компенсації збитків, завданих Росією українським громадянам та підприємствам, проте виникають труднощі з їх виконанням. "В Україні вже немає активів Росії. Для того щоб виконати рішення наших судів, суд в країні, де планується виконання, буде перевіряти дотримання процесуальних норм, зокрема вимогу про своєчасне сповіщення відповідача про розгляд справи. Однак Російська Федерація відмовляється приймати судові повідомлення", — зазначає він.
Захист прав у російських судах також має невеликі перспективи, зазначає Онисюк. "Коли існує державна політика, судова система не стане їй протистояти. Особливо це стосується випадків, коли особа є лише громадянином України", - підкреслює вона.
З огляду на таку ситуацію опитані DW експерти радять власникам житла на ТОТ подавати заяви до Міжнародного реєстру збитків для України."Тим паче, це можна робити вже зараз, оскільки в Реєстрі передбачена категорія компенсацій через тимчасову втрату доступу до майна. Тоді як до українських судів можна звертатися, якщо майно оголошено вже "безхозним", - зауважує Онисюк.
Однак, наразі невідомо, коли і в якому обсязі будуть надаватися компенсації з Реєстру збитків.
Читайте також: Як Ахметов та інші українські бізнесмени атакують РФ у судах через збитки внаслідок війни
DW направила запит до Міністерства юстиції України та Міністерства розвитку громад і територій України, просячи надати офіційні рекомендації для українців, які не проживають на тимчасово окупованих територіях, але мають власність у цих регіонах. Проте на момент виходу статті відповіді не було отримано.
Тим часом в Україні діє кілька програм компенсації для власників нерухомості на тимчасово окупованих територіях. Зокрема, програма "єВідновлення", яка передбачаєвиплати за пошкоджене або знищене житло.
Окремо передбачені компенсації на два мільйони гривень для переселенців зі статусом УБД або з інвалідністю внаслідок війни. Вони можуть отримати допомогу навіть, якщо житло на ТОТ вціліло.
Людмила, жителька Запорізького регіону, не сподівається на підтримку від держави. "Я ніколи не очікувала, що держава мені допоможе. Я просто працюю і покладаюся на свої сили, а також на доньку, яка завжди готова підтримати," — зазначила вона, додавши, що має намір звернутися до Реєстру збитків.
