Жилье для украинцев скоро станет еще менее доступным
Много лет богатые люди вкладывали свои капиталы в рынок недвижимости. Жилье в Украине всегда было востребовано, а значит, строительство приносило немалые доходы. Но с приходом экономического кризиса цены на жилье начали падать даже при росте курса доллара. Оживить работу рынка недвижимости могли бы украинские банки, но они сейчас практически не дают крупных кредитов под жилье. В результате, множество новостроек пустует, а цены на жилье снижаются.
Так называемый рынок украинской недвижимости можно назвать рынком с большой натяжкой. Компании, которые во всем мире занимаются строительством, тесно сотрудничают с банками и цены на жилье рассчитывают от реальной среднестатистической зарплаты граждан с учетом долгосрочного кредита ипотеки. Если взять среднюю зарплату украинцев, то ипотечный кредит может быть рассчитан на 20, 30, а то и 50 лет. Поэтому сейчас украинские банки дают кредиты на жилье только очень состоятельным людям с большими доходами. За четверть века на первичном и вторичном украинском рынке недвижимости сложилась ситуация, когда квартиру могут купить немногие. Это означает, что сам рынок недвижимости малорентабелен. Спрос на жилье в Украине есть, но цены на него просто нереальны. Те, кто ранее вкладывал деньги в недвижимость как в выгодную сферу, сейчас не имеют возможности продавать жилье, так как у людей просто нет денег, а банки опасаются давать долгосрочные кредиты из-за финансовых рисков и экономической нестабильности.
Получается парадоксальная ситуация: жилье, как товар на рынке, востребовано, но его трудно продать из-за высоких, и часто просто недоступных цен рядовым украинцам. Те, кто имеет большие средства, уже давно приобрел жилье, а также вложил лишние деньги в одну-две квартиры «про запас». А вот основная масса людей, которые годами собирали на жилье, чтобы купить его на вторичном рынке, не спешат покупать квартиры. Стоимость недвижимости в Украине с 2014 года регулярно падает. Такая ситуация связана с тем, что реальный спрос на покупку жилья упал, а строительные компании по инерции строят новое жилье, стоимость которого людям недоступна.
После того, как в начале 2014 года Нацбанк отказался от регулирования курса валют и предложил рыночный механизм курсообразования, произошла девальвация гривни. Застройщикам и риэлторам пришлось менять правила игры на рынке недвижимости. Чтобы привлечь покупателей, каждый из участников рынка недвижимости выбрал свою тактику и пытался менять ценовую политику. Некоторые строительные фирмы четко привязывали цену недвижимости к изменениям курса доллара. Другие компании, теряя часть прибыли, перешли на ценообразование жилплощади в гривне. Были и такие компании, которые привлекали покупателей своим более низким, чем рыночный, курсом доллара. В результате, образовался большой разброс цен на новостройки. Колебания стоимости жилья в начале кризиса в 2014 году в среднем составила 30%. Иногда, цена квадратного метра жилья снижалась до 70% от максимальных цен. Так как до девальвации гривны цены на жилье были явно спекулятивными, но люди все-таки покупали недвижимость, застройщики строили мало, но выдерживали максимальные цены. Когда доллар с отметки 11,89 грн. постепенно вырос в феврале 2014 года до 23,13 грн. за доллар, рынок недвижимости надолго замер. Покупать новое жилье было рискованно. После затишья на рынке недвижимости большинство продавцов пытались удерживать прошлогодние цены, а покупатели жилья ждали падения цен. В итоге, в 2015 и 2016 году цены на недвижимость начали падать. Аналитики рынка недвижимости прогнозируют, что в 2016 году стоит ожидать 3-5% ежемесячного падения цен на недвижимость. В этом случае потенциальный покупатель может выиграть, ведь цены на рынке падают, конкуренция растет, а предложение также растет. Значит редкие покупатели жилья имеют большой выбор и могут поторговаться. Ведь по статистике сейчас на одного покупателя приходится до полусотни застройщиков.
Украинские строительные компании за много лет привыкли к тому, что на строительстве жилья они зарабатывают 200-300 процентов дохода. Причем, квартиры в новостройках часто требуют от покупателей значительных дополнительных вложений, что делает жилье очень дорогим. Бюджет строительства многоэтажных домов исчисляется десятками миллионов долларов, но «накрутки» на стоимость квартир больше вложений строителей в 2-3 раза. Если средний многоэтажный дом обходится строительной компании в 3 миллиона долларов, то продавая квартиры, доход составляет до 7-10 миллионов долларов. В среднем, на возведение многоэтажного дома компания тратит год-полтора времени. Мало в какой области можно заработать такие большие деньги за такой короткий срок. Но не продав хотя бы половину квартир в новостройке, редкая строительная компания начнет строить новый объект. Такая политика по-прежнему тормозила быстрое развитие строительной отрасли. В ситуации, когда доходы украинцев в долларовом эквиваленте упали втрое, строительным компаниям не выгодно снижать цены на жилье, ведь они привыкли к тому, что строят медленно, а получают большие доходы. Для того, чтобы рынок первичной недвижимости «ожил», нужны новые подходы. Строить надо быстро и по доступным ценам, чего многие компании не понимают. Вторичный рынок недвижимости уже понял, что в ситуации падения спроса на покупку квартир требуется значительно снижать их стоимость. Некоторым покупателям жилья на вторичном рынке сейчас удается «сбить» цену квартиры до 30, а иногда и 50 процентов от первоначальной стоимости продажи. Кто-то из покупателей просто отказывается от услуг посредников и напрямую покупает квартиру у хозяев, торгуясь при покупке. А вот амбиции строительных компаний не позволяют им открыто снижать цену на жилье. Ведь если покупатели жилья увидят, что цены на жилье становятся доступнее, застройщикам будет трудно вернуться к спекулятивным ценам, к которым они десятки лет приучали своих клиентов. По этой причине многие из них маскирует снижение цен на квадратный метр под различные акции и скидки.
Факторы, которые могут оживить рынок жилья - это стабильный курс валют, ипотечные кредиты под доступные проценты. Но самый главный фактор для активизации рынка недвижимости - это адекватная нынешним доходам цена на жилье. Если украинские застройщики не сдержат свои аппетиты по многократному «навару» от продажи жилья, рынок может просто обрушиться. Законы мировой экономики говорят о том, что большое количество предложения на рынке должно автоматически снижать цену на товар. В Украине в среде недвижимости существует сговор крупных компаний-застройщиков, которые являются монополистами в формировании цен. По элементарным законом экономики большие деньги должны вкладываться под небольшие проценты и за счет быстрых оборотов приносить стабильный доход. Те компании, которые не могут выдержать цен близких к демпинговым, просто уходят из некоммерческого рынка на другой, более рентабельный. Когда застройщики научатся искать золотую середину в ценообразовании, рынок недвижимости начнет работать активнее, и это будет устраивать покупателя и продавца недвижимости. А пока угасающая отрасль недвижимости напоминает обездвиженного больного, который вместо активного обследования и лечения ждет чуда извне.
