О ключевых нововведениях Закона о технической инвентаризации объектов недвижимости
Богдан Шаповал , Партнер ЮК JURIMEX
05.07.2012 року Верховною Радою України прийнято в цілому законопроект «Про технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна» (далі Закон). Закон визначає правові та організаційні засади здійснення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна.
31.07.2012 року Закон направлено на підпис Президенту України.
Нагадаємо, що в червні 2011 року Верховна Рада України вже ухвалювала, схожий за назвою та однопредметний з коментованим актом, закон «Про облік і технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна». Тоді Президент України застосував право вето та запропонував Верховній Раді відхилити зазначений закон. Суть президентських зауважень зводилась до невідповідності закону, поданого на підпис, нормам діючих законів та хибності закладеної в його основу концепції. Верховна Рада України підтримала ініціативу Президента і 17.05.2012 року відхилила закон.
Ухвалений ВР України Закон викликає не менше запитань ніж його попередник, на що вказує значна кількість зауважень з боку Головного науково-експертного управління ВР України та профільного комітету, які не були враховані під час його голосування в цілому. Деякі з зауважень аналогічні президентським, про які згадувалося вище. Думаю, не має сенсу звертати на них увагу, тим більше, що автор ставить собі за мету зовсім інше.
Проаналізувавши Закон ми виділили дві, на нашу думку, найсуттєвіших ідеї, закладенні авторами в його концепцію. Спробуємо розкрити своє бачення їх суті.
Ідея перша.
Організацію та забезпечення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна здійснюють бюро технічної інвентаризації - комунальні підприємства та інші юридичні особи, що мають ліцензію на проведення технічної інвентаризації.
Здійснення послуг з технічної інвентаризації нерухомо мого майна виключно бюро технічної інвентаризації (далі БТІ) тобто відсутність у споживачів альтернативи вибору виконавця таких послуг, стало одним із президентських аргументів неприйнятності попереднього законопроекту. Здавалося, розробники Закону врахували президентську думку і виправили недолік, усунули монополію БТІ на ринку послуг технічної інвентаризації. Але чи справді це так?
Закон містить ряд вимог, які висуваються до юридичних осіб, які мають намір здійснювати господарську діяльність з надання послуг з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. До таких вимог відносяться (статті 5 Закону):
1) мінімальний розмір статутного капіталу не менше 10 мільйонів гривень;
2) необхідність отримання ліцензії;
3) технічна інвентаризація - виключний вид діяльності.
Не виключно, що до юридичних осіб будуть висунуті, окрім вказаних в Законі, також додаткові організацій, майнові та інші вимоги, які будуть визначатися ліцензійними умовами.
Цікавим є те, що сформулюванні в Законі вимоги до виконавців послуг з технічної інвентаризації, за винятком виключності діяльності, не розповсюджуються на нині діючі комунальні підприємства – БТІ. Тобто БТІ непотрібно формувати статутний фонд в розмірі 10 мільйонів гривень, непотрібно отримувати ліцензію. Більше того п. 2 прикінцевих та перехідних положень Закону прямо встановлює, що БТІ, які діяли на момент набрання чинності цим Законом, продовжують здійснювати свою діяльність без отримання ліцензії.
Окремо потрібно звернути увагу на вимогу про мінімальний розмір статутного капіталу. Чим продиктована умова про десятимільйонну суму? Одразу напрошується питання. Що діяльність з надання послуг з технічної інвентаризації нерухомості обумовлена значними матеріальними витратами чи відноситься до діяльності з високим ризиком заподіяння шкоди чи збитків державі, суспільству, фізичним та юридичним особам? Аж ніяк! Але якщо, все ж таки взяти цю тезу за істину, тоді чому норматив статутного капіталу не застосовується до БТІ, адже вони так само як і інші виконавці будуть надавати послуги? Дана сума абсолютно невиправдана і нічим не обґрунтована. Запропонований розмір статутного фонду в купі з іншими формальним та неформальними умовами, про які піде мова нижче, має стати своєрідним пугалом, відлякуючим охочих вийти на ринок послуг, який БТІ впродовж багатьох років вважають своїм. В Російській Федерації, для прикладу, послуги з технічної інвентаризації надають так званні кадастрові інженери. Кадастрові інженери це фізичні особи, які отримали відповідне свідоцтво, яке надає їм право представляти послуги з техінвентризації. Послуги надаються кадастровими інженерами як підприємцями або через юридичних осіб в яких кадастрові інженери працюють по найму. Ніяких тобі вимог до юридичних осіб, до їх статутного капіталу, виключного виду діяльності і т. д. Чому ж в Україні ми йдемо шляхом створення якомога більшої кількості перепон для вільного та конкретного функціонування ринку послуг технічної інвентаризації?
Далі. Відсутність обов’язку отримувати ліцензію надає БТІ істотну перевагу над іншими юридичним особами, які зобов’язанні це зробити, Як Ви думаєте, що найстрашніше для бізнесмена, який проводить господарську діяльність, яка підлягає ліцензуванню? Правильно, анулювання ліцензії. Аби не втратити ліцензію підприємство має проводити свою діяльність у повній відповідності ліцензійним вимогам. В протилежному випадку ліцензія може бути анульована. Якщо виходити з таких тверджень, тоді напрошується питання, а які ризики для БТІ недотримання правил, якщо їм не загрожує втрата ліцензії, і вони спокійно далі без ліцензії надаватимуть послуги? В даному випадку відносно БТІ Закон не запроваджує будь-яких адекватних механізмів контролю, але встановлює їх для інших виконавців – потенційних конкурентів БТІ. Тим самим Закон закладає нерівні, дискримінаційні умови проведення діяльності з технічної інвентаризації на користь однієї групи – БТІ. Це нагадує афоризм: своїм все, ворогам – закон.
Але на цьому норми Закону, які дозволять БТІ домінувати на ринку, не завершуються. Увагу автора також перевернули положення Закону про доступ до архівів з технічної інвентаризації.
Згідно статті 19 Закону всі документи технічної інвентаризації (інвентаризаційні справи) будуть зберігатися в архівах, розпорядником інформації в яких будуть відповідні органи місцевого самоврядування. Виконавці (БТІ та інші юридичні особи) технічної інформації для проведення інвентаризації об’єктів, технічна інвентаризація яких проводилася раніше, звертаються до зазначених архів з відповідними запитами. Нагадаємо, що БТІ – це комунальне підприємство, створене відповідним органом місцевого самоврядування. Тобто БТІ і орган місцевого самоврядування переслідують спільний інтерес, в даному випадку, надання послуг якомога більшій кількості споживачів. За Законом строк надання інформації не може перевищувати чотирнадцять календарних днів з дня надходження відповідного запиту. Тобто інформація надається або на наступний день після отримання запиту або в будь-який інший день, відведеного чотирнадцятиденного строку. Без будь-якого порушення норм Закону орган місцевого самоврядування має змогу надати необхідну інформацію своєму комунальному підприємству, наприклад на наступний день після звернення, а компанії – конкуренту на чотирнадцятий. В такій ситуації, кому надасть перевагу пересічний споживач послуг? Навряд чи замовник погодиться додатково очікувати два тижні аби отримати результат.
Ще одним засобом впливу на вибір споживачів на користь БТІ може слугувати вартість послуг з технічної інвентаризації.
Вартість послуг, які надає БТІ визначається за тарифами, затвердженими виконавчими органами місцевого самоврядування (стаття 15 Закону). Зазначена норма дозволить в ручному режимі керувати вартістю робіт. Оскільки це положення не стосується приватних юридичних осіб, тому не виключено, що органи місцевого самоврядування в купі з БТІ будуть демпінгувати аби перетягнути на свій бік клієнтів, потребуючих послуг з технічної інвентаризації або встановлювати тарифи на рівні собівартості. В результаті таких дій іншим виконавцям буде економічно не вигідно займатися технічною інвентаризацією. До того ж виключність цієї діяльності тобто заборона займатися іншими видами господарської діяльності не дозволить підприємцям диверсифікувати джерела прибутків, що безумовно відіб’ється на рентабельності бізнесу.
Таким чином автори Закону, свідомо чи не свідомо, запропонували норми, які фактично, попри видимість створення конкурентного середовища, монополізують ринок технічної інвентаризації за нині діючими БТІ.
Друга концептуальна ідея Закону.
У разі переходу права власності на об’єкт нерухомого майна технічна інвентаризація не є обов’язковою і здійснюється за домовленістю сторін договору.
Отже, для реєстрації права власності на квартиру, будинок, нежитлове приміщення і т. д. непотрібно йти в БТІ замовляти інвентаризацію, очікувати її проведення, оплачувати послуги, перейматися про здійсненні перепланування і т.д.
Сьогодні для укладення договорів, які потребують нотаріального посвідчення вимагається надання особою, яка відчужує майно, витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно. Відповідно до п. 7.6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно затвердженого наказом Мінюсту від 07.02.2002 №7/5, наданню витягу з Реєстру прав передує проведення технічної інвентаризації об'єкта, права щодо якого підлягають державній реєстрації. Отже, без проведення технічної інвентаризації зареєструвати право власності на нерухомість не можливо. Заважимо, що з 1 січня 2013 року функція з державної реєстрації прав на нерухоме майно переходить до Мінюсту, а порядок такої реєстрації буде визначатися постановою КМ України від 22.06.2011 р. №703 (далі Порядок).
Згідно п. 29 Порядку для проведення державної реєстрації права власності на житловий будинок, будівлю, споруду (їх окрему частину), квартиру, житлове та нежитлове приміщення заявник подає, окрім інших документів, органові державної реєстрації прав документ, що містить технічну характеристику такого об'єкта нерухомого майна і формується за результатами проведення його технічної інвентаризації. Але дане правило містить виключення. Воно не розповсюджується на випадки реєстрації права власності на підставі документу, що підтверджує виникнення, перехід права власності на нерухоме майно, який посвідчений або виданий нотаріусом. Отже, для реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, набутого за нотаріальним договором, звертатися за технічною інвентаризацією до БТІ чи іншої юридично особи, яка надає такі послуги, не буде необхідності.
Безперечно дана норма Закону дозволить суттєво обмежить вплив БТІ на ринок нерухомості і зменшить кількість зловживань з боку останніх.
Якщо говорити про Закон в цілому, то він має як користі так і негативні сторони. Але, вважаємо, що негативних наслідків буде більше ніж позитивних з огляду на хибність концепції закладеної в Закон, яка фактично легалізує монополію БТІ.
05.07.2012 року Верховною Радою України прийнято в цілому законопроект «Про технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна» (далі Закон). Закон визначає правові та організаційні засади здійснення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна.
31.07.2012 року Закон направлено на підпис Президенту України.
Нагадаємо, що в червні 2011 року Верховна Рада України вже ухвалювала, схожий за назвою та однопредметний з коментованим актом, закон «Про облік і технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна». Тоді Президент України застосував право вето та запропонував Верховній Раді відхилити зазначений закон. Суть президентських зауважень зводилась до невідповідності закону, поданого на підпис, нормам діючих законів та хибності закладеної в його основу концепції. Верховна Рада України підтримала ініціативу Президента і 17.05.2012 року відхилила закон.
Ухвалений ВР України Закон викликає не менше запитань ніж його попередник, на що вказує значна кількість зауважень з боку Головного науково-експертного управління ВР України та профільного комітету, які не були враховані під час його голосування в цілому. Деякі з зауважень аналогічні президентським, про які згадувалося вище. Думаю, не має сенсу звертати на них увагу, тим більше, що автор ставить собі за мету зовсім інше.
Проаналізувавши Закон ми виділили дві, на нашу думку, найсуттєвіших ідеї, закладенні авторами в його концепцію. Спробуємо розкрити своє бачення їх суті.
Ідея перша.
Організацію та забезпечення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна здійснюють бюро технічної інвентаризації - комунальні підприємства та інші юридичні особи, що мають ліцензію на проведення технічної інвентаризації.
Здійснення послуг з технічної інвентаризації нерухомо мого майна виключно бюро технічної інвентаризації (далі БТІ) тобто відсутність у споживачів альтернативи вибору виконавця таких послуг, стало одним із президентських аргументів неприйнятності попереднього законопроекту. Здавалося, розробники Закону врахували президентську думку і виправили недолік, усунули монополію БТІ на ринку послуг технічної інвентаризації. Але чи справді це так?
Закон містить ряд вимог, які висуваються до юридичних осіб, які мають намір здійснювати господарську діяльність з надання послуг з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. До таких вимог відносяться (статті 5 Закону):
1) мінімальний розмір статутного капіталу не менше 10 мільйонів гривень;
2) необхідність отримання ліцензії;
3) технічна інвентаризація - виключний вид діяльності.
Не виключно, що до юридичних осіб будуть висунуті, окрім вказаних в Законі, також додаткові організацій, майнові та інші вимоги, які будуть визначатися ліцензійними умовами.
Цікавим є те, що сформулюванні в Законі вимоги до виконавців послуг з технічної інвентаризації, за винятком виключності діяльності, не розповсюджуються на нині діючі комунальні підприємства – БТІ. Тобто БТІ непотрібно формувати статутний фонд в розмірі 10 мільйонів гривень, непотрібно отримувати ліцензію. Більше того п. 2 прикінцевих та перехідних положень Закону прямо встановлює, що БТІ, які діяли на момент набрання чинності цим Законом, продовжують здійснювати свою діяльність без отримання ліцензії.
Окремо потрібно звернути увагу на вимогу про мінімальний розмір статутного капіталу. Чим продиктована умова про десятимільйонну суму? Одразу напрошується питання. Що діяльність з надання послуг з технічної інвентаризації нерухомості обумовлена значними матеріальними витратами чи відноситься до діяльності з високим ризиком заподіяння шкоди чи збитків державі, суспільству, фізичним та юридичним особам? Аж ніяк! Але якщо, все ж таки взяти цю тезу за істину, тоді чому норматив статутного капіталу не застосовується до БТІ, адже вони так само як і інші виконавці будуть надавати послуги? Дана сума абсолютно невиправдана і нічим не обґрунтована. Запропонований розмір статутного фонду в купі з іншими формальним та неформальними умовами, про які піде мова нижче, має стати своєрідним пугалом, відлякуючим охочих вийти на ринок послуг, який БТІ впродовж багатьох років вважають своїм. В Російській Федерації, для прикладу, послуги з технічної інвентаризації надають так званні кадастрові інженери. Кадастрові інженери це фізичні особи, які отримали відповідне свідоцтво, яке надає їм право представляти послуги з техінвентризації. Послуги надаються кадастровими інженерами як підприємцями або через юридичних осіб в яких кадастрові інженери працюють по найму. Ніяких тобі вимог до юридичних осіб, до їх статутного капіталу, виключного виду діяльності і т. д. Чому ж в Україні ми йдемо шляхом створення якомога більшої кількості перепон для вільного та конкретного функціонування ринку послуг технічної інвентаризації?
Далі. Відсутність обов’язку отримувати ліцензію надає БТІ істотну перевагу над іншими юридичним особами, які зобов’язанні це зробити, Як Ви думаєте, що найстрашніше для бізнесмена, який проводить господарську діяльність, яка підлягає ліцензуванню? Правильно, анулювання ліцензії. Аби не втратити ліцензію підприємство має проводити свою діяльність у повній відповідності ліцензійним вимогам. В протилежному випадку ліцензія може бути анульована. Якщо виходити з таких тверджень, тоді напрошується питання, а які ризики для БТІ недотримання правил, якщо їм не загрожує втрата ліцензії, і вони спокійно далі без ліцензії надаватимуть послуги? В даному випадку відносно БТІ Закон не запроваджує будь-яких адекватних механізмів контролю, але встановлює їх для інших виконавців – потенційних конкурентів БТІ. Тим самим Закон закладає нерівні, дискримінаційні умови проведення діяльності з технічної інвентаризації на користь однієї групи – БТІ. Це нагадує афоризм: своїм все, ворогам – закон.
Але на цьому норми Закону, які дозволять БТІ домінувати на ринку, не завершуються. Увагу автора також перевернули положення Закону про доступ до архівів з технічної інвентаризації.
Згідно статті 19 Закону всі документи технічної інвентаризації (інвентаризаційні справи) будуть зберігатися в архівах, розпорядником інформації в яких будуть відповідні органи місцевого самоврядування. Виконавці (БТІ та інші юридичні особи) технічної інформації для проведення інвентаризації об’єктів, технічна інвентаризація яких проводилася раніше, звертаються до зазначених архів з відповідними запитами. Нагадаємо, що БТІ – це комунальне підприємство, створене відповідним органом місцевого самоврядування. Тобто БТІ і орган місцевого самоврядування переслідують спільний інтерес, в даному випадку, надання послуг якомога більшій кількості споживачів. За Законом строк надання інформації не може перевищувати чотирнадцять календарних днів з дня надходження відповідного запиту. Тобто інформація надається або на наступний день після отримання запиту або в будь-який інший день, відведеного чотирнадцятиденного строку. Без будь-якого порушення норм Закону орган місцевого самоврядування має змогу надати необхідну інформацію своєму комунальному підприємству, наприклад на наступний день після звернення, а компанії – конкуренту на чотирнадцятий. В такій ситуації, кому надасть перевагу пересічний споживач послуг? Навряд чи замовник погодиться додатково очікувати два тижні аби отримати результат.
Ще одним засобом впливу на вибір споживачів на користь БТІ може слугувати вартість послуг з технічної інвентаризації.
Вартість послуг, які надає БТІ визначається за тарифами, затвердженими виконавчими органами місцевого самоврядування (стаття 15 Закону). Зазначена норма дозволить в ручному режимі керувати вартістю робіт. Оскільки це положення не стосується приватних юридичних осіб, тому не виключено, що органи місцевого самоврядування в купі з БТІ будуть демпінгувати аби перетягнути на свій бік клієнтів, потребуючих послуг з технічної інвентаризації або встановлювати тарифи на рівні собівартості. В результаті таких дій іншим виконавцям буде економічно не вигідно займатися технічною інвентаризацією. До того ж виключність цієї діяльності тобто заборона займатися іншими видами господарської діяльності не дозволить підприємцям диверсифікувати джерела прибутків, що безумовно відіб’ється на рентабельності бізнесу.
Таким чином автори Закону, свідомо чи не свідомо, запропонували норми, які фактично, попри видимість створення конкурентного середовища, монополізують ринок технічної інвентаризації за нині діючими БТІ.
Друга концептуальна ідея Закону.
У разі переходу права власності на об’єкт нерухомого майна технічна інвентаризація не є обов’язковою і здійснюється за домовленістю сторін договору.
Отже, для реєстрації права власності на квартиру, будинок, нежитлове приміщення і т. д. непотрібно йти в БТІ замовляти інвентаризацію, очікувати її проведення, оплачувати послуги, перейматися про здійсненні перепланування і т.д.
Сьогодні для укладення договорів, які потребують нотаріального посвідчення вимагається надання особою, яка відчужує майно, витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно. Відповідно до п. 7.6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно затвердженого наказом Мінюсту від 07.02.2002 №7/5, наданню витягу з Реєстру прав передує проведення технічної інвентаризації об'єкта, права щодо якого підлягають державній реєстрації. Отже, без проведення технічної інвентаризації зареєструвати право власності на нерухомість не можливо. Заважимо, що з 1 січня 2013 року функція з державної реєстрації прав на нерухоме майно переходить до Мінюсту, а порядок такої реєстрації буде визначатися постановою КМ України від 22.06.2011 р. №703 (далі Порядок).
Згідно п. 29 Порядку для проведення державної реєстрації права власності на житловий будинок, будівлю, споруду (їх окрему частину), квартиру, житлове та нежитлове приміщення заявник подає, окрім інших документів, органові державної реєстрації прав документ, що містить технічну характеристику такого об'єкта нерухомого майна і формується за результатами проведення його технічної інвентаризації. Але дане правило містить виключення. Воно не розповсюджується на випадки реєстрації права власності на підставі документу, що підтверджує виникнення, перехід права власності на нерухоме майно, який посвідчений або виданий нотаріусом. Отже, для реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, набутого за нотаріальним договором, звертатися за технічною інвентаризацією до БТІ чи іншої юридично особи, яка надає такі послуги, не буде необхідності.
Безперечно дана норма Закону дозволить суттєво обмежить вплив БТІ на ринок нерухомості і зменшить кількість зловживань з боку останніх.
Якщо говорити про Закон в цілому, то він має як користі так і негативні сторони. Але, вважаємо, що негативних наслідків буде більше ніж позитивних з огляду на хибність концепції закладеної в Закон, яка фактично легалізує монополію БТІ.
