Нерухомість в окупованих містах: без водопостачання та з потенційними втратами. Як функціонує цей ринок?

Ціни на квартири вищі, ніж у містах, підконтрольних Києву, такі реалії ринку нерухомості на захоплених територіях. Після анексії частин півдня та сходу України вартість житла там різко зросла. Скільки коштують квартири у Донецьку, Луганську, Мелітополі і хто стає їхніми власниками -- розбиралися журналісти "Новин Донбасу".

Донецьк: квартири за ціною київських та без води

Ринок нерухомості в Донецьку, в основному, складається з вторинного житла. Незважаючи на обіцянки угрупування "ДНР" щодо зведення нових житлових комплексів, лише один проект, відомий як Перший Тріумф на проспекті Ватутіна, дійсно реалізується. Цей проект розпочався більше ніж через десять років після захоплення міста.

Двокімнатну квартиру у цьому комплексі пропонують за 15,5 мільйона рублів, трикімнатну -- за 21 мільйон (10,5 мільйона гривень). Продаж розпочався у серпні 2025 року. Іпотека під 2% виглядає привабливою, але перший внесок -- 10% від вартості.

На вторинному ринку представлена велика кількість пропозицій, проте ціни залишаються високими: нерухомість без меблів коштує близько 11 мільйонів рублів, а квартири в центрі досягають позначки в 22 мільйони рублів (еквівалент 11 мільйонів гривень). Водночас, Донецьк вже кілька місяців залишається без стабільного водопостачання. У передмістях ціни значно нижчі: однокімнатну квартиру без ремонту в зруйнованій Мар'їнці можна придбати за 1 мільйон рублів (500 тисяч гривень), а "двушку" в Київському районі — за 2 мільйони (1 мільйон гривень).

У Ворошилівському районі, який славиться своїми високими цінами, вартість оренди залишається на високому рівні, незважаючи на проблеми з водопостачанням. Власники нерухомості навіть зазначають у своїх оголошеннях "графік подачі води", проте дотримання цих графіків є вкрай рідкісним явищем.

Мелітополь: "новобудови" з минулого

На окупованій території Запорізької області ситуація виглядає подібно. У Мелітополі немає новобудов, а ринок переповнений вторинними квартирами без меблів, ціни на які відповідають московським стандартам.

Редакторка "Ріа Південь" Світлана Залізецька розповідає:

Окупаційна адміністрація не зводила жодного житлового комплексу в Мелітополі. Це лише початок, адже вони розпочали роботи ще над одним об’єктом на проспекті 50-річчя Перемоги... Однак жодних власних проектів вони не реалізували.

Більше того, окупанти представляють старі українські незавершені об'єкти як нові досягнення.

"У Мелітополі до повномасштабного вторгнення будувалося житло... Вони це показали, що нібито під час окупації будинок було збудовано. Насправді це брехня, бо вона побудована вже давно", -- зазначає Залізецька.

Восени 2025 року окупанти заявили про плани побудувати новий житловий комплекс із 21 будинку, але жодних термінів та деталей не назвали.

Луганськ: іпотека на "невидимі" новобудови

В Луганську пропозиції на вторинному ринку виглядають досить непередбачувано. Вартість квартир варіюється в межах мільйонів рублів, як у віддалених районах, так і поблизу центру міста.

Редакторка онлайн-видання "Реальна газета" Олена Фетісова роз'яснює:

"На окупованій території починають видавати іпотечні кредити. Для Луганська це будівництво небачених масштабів. Але воно й невидиме -- бо там є кілька будівництв на основі котловану та розморозили старі недобудови".

Старі споруди, які залишилися незавершеними ще з 2014 року, тепер представляються як "нове будівництво". Насправді, окупаційна влада привласнила чужі проекти та квартири, заявивши, що це є "відновленням" регіону.

"Цифри вражають: видано понад 700 іпотечних кредитів. Мешканці регіону дивуються: про яке будівництво йдеться, адже у них немає таких коштів," – зазначає Фетісова.

Середня вартість квадратного метра в цих нових будівлях становить 100 тисяч рублів. Придбати їх здатні переважно росіяни — військовослужбовці, державні службовці та їхні сім'ї, які зараз перебувають на окупованих територіях.

Маріуполь: житло на кістках

У Маріуполі житло купують переважно росіяни.

"Так, ми змінили місце проживання з Санкт-Петербурга. Я з сином приїхала у квітні, а мій чоловік переїхав сюди рік тому. Тепер ми вирішили купити житло, скориставшись вигідною 2% іпотекою. Це дійсно доступно," -- ділиться покупець.

Проте "доступні" іпотечні програми для росіян виявляються цілковито недоступними для українців, які залишилися без своїх помешкань. Нові житлові комплекси, такі як "Ленінградський квартал" і "Невський", були зведені на місцях знищених будинків, де колись проживали мешканці Маріуполя.

Так звані "покинуті" квартири, які не мають власників, стали важливою складовою ринку нерухомості. В Росії вже ухвалили зміни до законодавства, які дозволяють передавати ці помешкання під управління державних органів та військових формувань.

Петро Андрющенко, директор "Центру дослідження окупації", надає роз'яснення:

"Квартири без господаря в місті можуть дістатись не маріупольцям, а білгородцям, якщо у них немає іншого житла. Це означає, що більшість маріупольців не зможе претендувати на свої квартири".

За його словами, щотижня до переліку "безгосподарських квартир" у Маріуполі потрапляє близько ста нових об'єктів.

Українці стикаються з труднощами при продажу свого нерухомого майна.

Для переселенців повернути чи продати житло на окупованих територіях майже неможливо.

Марія, переселенка із Луганська, розповідає:

"Ми виїхали з Луганська ще у 2014 році. Там лишилася квартира. До коїда я їздила туди, оплачувала комуналку. Але ми не хотіли продавати за безцінь. Нині це нуль. Ціни підскочили, але продати не можна".

Для того, щоб завершити процес продажу, необхідно спочатку отримати паспорт громадянина РФ, зареєструвати квартиру в російських реєстрах, а вже потім починати пошуки покупця. Навіть оформлення угоди за довіреністю стало неможливим — окупаційні органи перешкоджають проведенню таких транзакцій.

"Єдине, що можна -- написати доручення на людину з російським паспортом, щоб вона внесла нерухомість до реєстру. Але це лише формальність", -- уточнює Фетісова.

До того ж потрапити на окуповані території можна лише через Москву через аеропорт Шереметьєво, де українців нерідко затримують і депортують.

Ринок нерухомості під час окупації являє собою сплетіння ілюзій та цинізму. Коштовні житлові комплекси без доступу до води, іпотечні програми на "фантастичні новобудови", вражаючі архітектурні проекти та відібрані квартири у переселенців. Усе це свідчить не про відновлення регіонів, а про те, як окупація нищить не лише міста, а й порушує право людини на власний дім.