Жилищная реформа в действии: что кроется за новыми возможностями ОСМД
Собственниками многоквартирных домов их жильцы стали более 20 лет назад, когда в Украине прошла приватизация жилья. Ведь тогда приватизировались не только сами квартиры, но и помещения совместного пользования: чердаки, подвалы, лестницы и так далее. И ответственность за их содержание уже должна была лечь на жильцов. Однако реформа не была доведена до конца, до сих пор многие толком не знают, за что отвечают, и всецело полагаются на государство. Мол, именно оно должно заботиться о многоэтажках, содержать их, ремонтировать.
Сегодня внедряется новое законодательство, регулирующее содержание и управление жильем, где четко сказано, что всеми этими вопросами должны заниматься совладельцы многоквартирных домов. И именно им теперь предстоит решать, каким образом оплачивать все эти работы и услуги. Об этом мы разговариваем с заместителем руководителя Проекта IFC «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» Софией ЛИНН.
Концепция жилищной реформы предусматривает передачу многоквартирных домов на содержание их жильцов уже в июле этого года. Где людям взять деньги для этого?
Нынешней квартплаты было бы достаточно для финансирования текущих нужд многоэтажек. Другой вопрос, что довольно большая часть этих средств расходуется неэффективно. Проще говоря, уходит мимо нас, клиентов.
Давайте посчитаем вместе. В стране 240 тыс. многоквартирных домов. Их общая жилищная площадь составляет примерно 1 млрд. кв. м. В среднем ежемесячное обслуживание одного квадратного метра его собственникам обходится в 3,5 грн. За год получаем сумму, которая равняется около 42 млрд. грн. Примерно треть этих средств расходуется относительно прозрачно. В частности, речь идет о зарплате персоналу ЖЭКов. В тени же остаются почти 25 млрд. грн.
При этом мы говорим исключительно о платежах за жилплощадь. Вспомогательные помещения во внимание не берем. Единственный реальный способ изменить ситуацию – самим распоряжаться финансами и управлять многоэтажкой. Сегодня уже создан механизм, позволяющий осуществлять эту возможность. Я говорю об объединениях собственников многоквартирных домов (ОСМД) и о тех возможностях, которые перед ними открываются. Именно ОСМД сейчас могут дешево проводить энергоэффективные мероприятия с тем, чтобы получить экономию теплоресурсов, а, следовательно, платить за коммунальные услуги значительно меньше. Сотни домов уже сделали это. По государственной программе компенсации тела «теплого кредита» ОСМД получает более 40% компенсации. А это значит, что такой кредит на первом этапе практически не увеличивает обязательные платежи. Более того, учитывая получаемую экономию тепла, такой кредит со временем приводит к существенной экономии средств жителей многоэтажек.
Практика государств, прошедших такой путь, подтверждает, что стабильность в проведении подобных реформ обеспечивает именно коммерческое кредитование, когда государство лишь стимулирует, но непосредственно не управляет ремонтом и модернизацией вашего дома. Поскольку, как вы знаете, если поручить эти работы государству, то (таковы наши печальные реалии) вы получите и плохой ремонт, и нецелевое использование средств. Потому нужно именно сейчас воспользоваться ситуацией, когда государство готово помогать жителям многоэтажек, и сделать свой дом более эффективным, а размер своей квартплаты – меньшим.
Государственной кредитной программой могут воспользоваться только ОСМД как юридические лица. А что делать жильцам тех многоэтажек, где нет такого объединения? Где им взять деньги на ремонты?
Жильцам придется пользоваться собственными ресурсами. Часто они идут упрощенным путем: чтобы сократить платежки, каждый самостоятельно занимается утеплением собственной квартиры. Это называется «латочным утеплением». В таких случаях дом выглядит, как лоскутное одеяло. Такое одеяло делает квартиру чуть комфортнее, но при этом ожидаемый эффект экономии тепла не наступает. В среднесрочной перспективе латочное утепление представляет большую опасность. Из-за температурной разницы, которая возникает между утепленными и не утепленными местами, разрушается дом. Сэкономить можно только в том случае, если грамотно проводить энергоэффективные мероприятия всем домом. Они должны предполагать установку домового счетчика теплопотребления, индивидуального теплового пункта (ИТП), который регулирует потребление тепла в зависимости от погоды. Так что правильный путь только один – создание ОСМД.
Не лучше ли было бы провести модернизацию всего жилого фонда за государственный счет?
По оценкам специалистов, на это потребовалась бы колоссальная сумма – до 50 млрд. долл. Государство не может и не должно этого делать. За последние 25 лет в стране не было ни одного (!) случая полной тепломодернизации дома за государственный счет. Кроме того, если мы эти работы отдаем на исполнение государству, то их стоимость, о чем я уже говорила, завысится многократно. Или если какой-нибудь муниципальный орган станет подбирать подрядчика, то тоже нет гарантии, что он не продвинет «своих» людей. Таким образом, создаются предпосылки для коррупции. А гарантии качества таких работ – никакой. Поэтому центром принятия решения должен быть собственник. Он и свои деньги подсчитает, и за должным исполнением ремонта проследит. И по его завершении будет стараться поддерживать надлежащее состояние дома.
С 2014 года Украина активно внедряет программу поддержки оплаты жилищно-коммунальных услуг малообеспеченными семьями. На эти цели в госбюджете на 2016 год предусматривается порядка 35 млрд. грн. Может, стоило направить часть этих денег на льготное кредитование работ по модернизации домов, ведь эта категория людей вряд ли решится брать банковские кредиты?
В Украине действительно есть большая группа населения, которая нуждается в государственной поддержке в связи с повышением тарифов. Они получают субсидии, и это правильно. Но сегодня всю эту систему нужно дорабатывать. Речь идет о том, чтобы субсидию адресно выдавать деньгами. К тому же ее нужно предоставлять таким образом, чтобы у людей с небольшим доходом появлялся интерес к дальнейшей экономии ресурсов. Благодаря этому люди как раз и смогут направить часть денег на утепление своих домов. Что же касается кредитов, которые берет ОСМД на энергоэффективные мероприятия, то уже сейчас людям, получающим субсидии, государство компенсирует не обычные 40% тела кредита, а до 70%, что выгодно и тем, кто получает субсидии, и всем совладельцам многоквартирного дома.
В январе текущего года Госэнергоэффективности представило новый механизм по утеплению многоэтажек, который предполагает привлечение к реализации соответствующей государственной программы энергосервисных компаний. Насколько это оправдано?
Энергосервисные компании (ЭСКО) живут с разницы между платой, которую получают от жильцов, и той, которую отдают поставщикам услуг. Ради этого они модернизируют здания, делают их энергоэффективными. Но люди будут вынуждены платить за тепло по завышенным тарифам, без возможности экономить в течении 10-20 лет. Такие механизмы хороши для общественных зданий, для зданий с одним собственником (государством). В странах Восточной и Центральной Европы, где успешно прошла жилищная реформа, не было случаев, чтобы ЭСКО модернизировали многоквартирные дома. Так что подчеркну еще раз: единственным реальным путем модернизации многоэтажек, повышения их комфорта и, главное, обеспечения экономии на коммунальных платежах является создание ОСМД и получение ими кредитов в одном из государственных банков на энергоэффективные мероприятия с государственной компенсацией тела кредита для установки общедомовых счетчиков, ИТП с погодным регулятором, замены окон либо дверей в местах общего пользования и утепление фасадов, а также крыши и подвала. Только так можно эффективно управлять своим домом и своими деньгами.
