Анализ изменений в Земельный кодекс Украины
Марина Саєнко, старший юрист LCF LAW GROUP
10 грудня 2009 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін додеяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття правна землю» № 1702-VI, яким внесено суттєві зміни до Земельного кодексуУкраїни, Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду землі»та деяких інших законів у сфері земельних правовідносин.
Перш за все, слід звернути увагу на зміни, внесені до ст. 20 Земельногокодексу України, яку було доповнено частиною 5, відповідно до якої видивикористання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крімземель сільськогосподарського призначення та земель оборони)визначаються їх власником або користувачем самостійно в межах вимог,встановлених законом до використання земель цієї категорії, зурахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.Зі змісту даної норми вбачається, що виключення передбачені для земельсільськогосподарського призначення та земель оборони, які можутьвикористовуватися виключно в межах вимог, встановлених законодавствомдля даних категорій земель. Приділяючи особливу увагу зазначенимкатегоріям земель, законодавець, вочевидь, виходив із принципупріоритетності земель сільськогосподарського призначення, закріпленогов ст. 23 ЗК України, та особливого режиму земель оборони, закріпленогов спеціальному Законі України «Про використання земель оборони».
Слід зазначити, що поняття «види використання земельної ділянки» впершез’явилося в Земельному кодексі України у 2008 році в статті 137(оголошення про проведення земельних торгів) та стосувалось офіційноїінформації про об’єкт продажу на земельних торгах.
З урахуванням викладеного, можна говорити про те, що види використанняземельної ділянки як загальне поняття, що стосується всіх категорійземель, фактично є новелою Земельного кодексу України.
Задля справедливості, зазначимо, що поняття «види використанняземельної ділянки в межах певної категорії земель», яке іноді щеназивають «цільовим використанням земель», доволі давновикористовується в доктрині земельного права України, а також в судовійпрактиці. Однак, закріплення даного поняття на законодавчому рівні, нанаш погляд, є важливим кроком на шляху вдосконалення земельногозаконодавства України, оскільки додає певну визначеність у питанняхподілу кожної категорії земель, закріплених у ст. 19 Земельного кодексуУкраїни, на так звані «підкатегорії» за ознакою способу використанняконкретної ділянки. Тому зазначені зміни до ст. 20 Земельного кодексуУкраїни можна віднести до позитивних.
Окрему увагу слід приділити новелам у земельному законодавстві щодопорядку надання земельних ділянок державної або комунальної власності укористування. Суттєві зміни, зокрема, було внесено до ст. 123 ЗКУкраїни в частині порядку погодження проекту землеустрою щодовідведення земельної ділянки.
Так, згідно з новою редакцією ст. 123 ЗК України повноваження щодопогодження проекту відведення земельної ділянки покладені на так звануКомісію з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації ізземлеустрою (далі - Комісія), до складу якої за логікою мають увійтипредставники органу по земельних ресурсах, природоохоронного ісанітарно-епідеміологічного органу архітектури та органу охороникультурної спадщини (далі – уповноважені органи).
При цьому, розроблений проект землеустрою щодо відведення земельноїділянки віднині подаватиметься Комісії відповідним органом виконавчоївлади або органом місцевого самоврядування, який дав дозвіл нарозроблення даного проекту. На перший погляд, такі зміни покликаніполегшити та, відповідно, і значно прискорити процедуру погодженняпроектів відведення земельних ділянок, оскільки, на відміну від ранішеіснуючого порядку, не вимагають від заінтересованої в отриманні вкористування земельної ділянки особи окремого погодження проектуземлеустрою з усіма зазначеними вище органами.
Однак, на практиці виникатиме багато проблем у зв’язку з тим, щозаконодавцем не врегульовано складу, порядку створення та обсягуповноважень таких Комісій, що унеможливлює їх створення до прийняттявідповідного акту (положення про Комісію тощо). Це, в свою чергу,призведе до тимчасової «паралізації» процесу надання земельних ділянокдержавної або комунальної власності у користування.
Слід зазначити, що вже сьогодні виникають проблеми у осіб, які донабрання чинності Законом України № 1702-VI подали до уповноваженихорганів на узгодження, розроблені проекти відведення земельних ділянок,оскільки такі органи відмовляються розглядати подані проекти,посилаючись на відсутність у них відповідних повноважень у зв’язку звнесенням змін до Земельного кодексу України Законом № 1702-VI.
З метою недопущення порушень прав осіб, зацікавлених в одержанні вкористування земельних ділянок державної або комунальної власності,необхідно невідкладно на законодавчому рівні врегулювати зазначені вищепитання.
Заслуговують на увагу також зміни, внесені до ст. 120 Земельногокодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. ст. 7, 31Закону України «Про оренду землі», які передбачають перехід прававласності/права користування земельною ділянкою, на якій розташованийоб’єкт нерухомості (жилий будинок, будівля або споруда), одночасно зпереходом права власності на такий об’єкт нерухомості. Іншими словами,у випадку придбання особою жилого будинку (крім багатоквартирного),будівлі, споруди, така особа одночасно набуває право власності абоправо користування (залежно від попереднього режиму такої ділянки)земельною ділянкою, на якій знаходиться зазначений об’єкт нерухомості.
З одного боку, такі зміни мали бути спрямовані на усуненнянеузгодженостей між нормами ЗК України та ЦК України щодо моментупереходу права власності на земельну ділянку при переході права нажилий будинок, будівлю або споруду, тому позитивним моментом єприведення положень двох зазначених актів у цій частині у відповідністьодна до одної та припинення спорів стосовно конкуренції їх норм.
Однак, аналіз внесених змін, на жаль, дає підстави зробити висновок про виникнення нових прогнозованих спорів з інших підстав.
Так, згідно зі ст. 377 ЦК України істотними умовами договору проперехід права власності на жилий будинок, будівлю або споруду є розмірземельної ділянки та її кадастровий номер, тоді як у ст. 120 ЗК Україниістотною умовою зазначено лише кадастровий номер. Така невідповідність,очевидно, стане підставою для виникнення нових спорів стосовноконкуренції зазначених норм та їх співвідношення як загальної таспеціальної.
Звертає на себе увагу також стаття 7 Закону України «Про оренду землі»,яку Законом № 1702-VI було доповнено частиною 3 такого змісту: «Доособи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю абоспоруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, такожпереходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, якийпередбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю абоспоруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині орендипопереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такийжитловий будинок, будівля або споруда».
Зазначені зміни викликають запитання щодо механізму реалізаціїзакріплених в них положень, оскільки не зовсім зрозумілою є процедураприпинення договору оренди земельної ділянки з попереднім орендарем,так як таке припинення за логікою має відбуватися за участі двох сторіндоговору та відповідним чином відображатися в письмовій формі. Крімтого, не врегульованою залишається також процедура укладення новогодоговору оренди земельної ділянки з новим власником розташованого наній об’єкту нерухомості, оскільки зміни до законодавства в частиніпорядку укладення договору оренди земельної ділянки не були внесені.Слід також зазначити, що зазначені зміни до ст. 7 Закону України «Прооренду землі» не узгоджуються з положеннями ст. 125 ЗК України, згідноз якою право оренди земельної ділянки виникає тільки з моментудержавної реєстрації цього права, і жодних виключень з даного правилане передбачено.
Зрозуміло, що новий порядок переходу прав на земельні ділянки у разінабуття прав на жилий будинок, будівлю або споруду застосовується лишедо земельних ділянок, межі якої винесені в натуру (на місцевість) таяким в установленому законом порядку присвоєно відповідні кадастровіномери. В протилежних випадках, очевидно, що відчуження власникомжилого будинку, будівлі або споруди може відбуватися лише післяналежного оформлення ним земельної ділянки, на якій розташований об’єктнерухомості, що відчужується, тобто мають бути винесені в натуру межітакої ділянки, присвоєно їй відповідний кадастровий номер та належнимчином оформлено право власності на таку земельну ділянку. Тільки післяцього можливим буде відчуження об’єкту нерухомості разом з земельноюділянкою, на якій він розташований. Така процедура спрямована нанедопущення перебування земельної ділянки та розташованого на нійнерухомого об’єкта у власності різних осіб, що завжди призводить довиникнення суперечок та спорів. Однак, з іншого боку, це значноуповільнить та певним чином обмежить можливість вільного розпорядженнявласниками належним їм нерухомим майном.
* публикуется на языке оригинала
10 грудня 2009 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін додеяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття правна землю» № 1702-VI, яким внесено суттєві зміни до Земельного кодексуУкраїни, Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду землі»та деяких інших законів у сфері земельних правовідносин.
Перш за все, слід звернути увагу на зміни, внесені до ст. 20 Земельногокодексу України, яку було доповнено частиною 5, відповідно до якої видивикористання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крімземель сільськогосподарського призначення та земель оборони)визначаються їх власником або користувачем самостійно в межах вимог,встановлених законом до використання земель цієї категорії, зурахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.Зі змісту даної норми вбачається, що виключення передбачені для земельсільськогосподарського призначення та земель оборони, які можутьвикористовуватися виключно в межах вимог, встановлених законодавствомдля даних категорій земель. Приділяючи особливу увагу зазначенимкатегоріям земель, законодавець, вочевидь, виходив із принципупріоритетності земель сільськогосподарського призначення, закріпленогов ст. 23 ЗК України, та особливого режиму земель оборони, закріпленогов спеціальному Законі України «Про використання земель оборони».
Слід зазначити, що поняття «види використання земельної ділянки» впершез’явилося в Земельному кодексі України у 2008 році в статті 137(оголошення про проведення земельних торгів) та стосувалось офіційноїінформації про об’єкт продажу на земельних торгах.
З урахуванням викладеного, можна говорити про те, що види використанняземельної ділянки як загальне поняття, що стосується всіх категорійземель, фактично є новелою Земельного кодексу України.
Задля справедливості, зазначимо, що поняття «види використанняземельної ділянки в межах певної категорії земель», яке іноді щеназивають «цільовим використанням земель», доволі давновикористовується в доктрині земельного права України, а також в судовійпрактиці. Однак, закріплення даного поняття на законодавчому рівні, нанаш погляд, є важливим кроком на шляху вдосконалення земельногозаконодавства України, оскільки додає певну визначеність у питанняхподілу кожної категорії земель, закріплених у ст. 19 Земельного кодексуУкраїни, на так звані «підкатегорії» за ознакою способу використанняконкретної ділянки. Тому зазначені зміни до ст. 20 Земельного кодексуУкраїни можна віднести до позитивних.
Окрему увагу слід приділити новелам у земельному законодавстві щодопорядку надання земельних ділянок державної або комунальної власності укористування. Суттєві зміни, зокрема, було внесено до ст. 123 ЗКУкраїни в частині порядку погодження проекту землеустрою щодовідведення земельної ділянки.
Так, згідно з новою редакцією ст. 123 ЗК України повноваження щодопогодження проекту відведення земельної ділянки покладені на так звануКомісію з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації ізземлеустрою (далі - Комісія), до складу якої за логікою мають увійтипредставники органу по земельних ресурсах, природоохоронного ісанітарно-епідеміологічного органу архітектури та органу охороникультурної спадщини (далі – уповноважені органи).
При цьому, розроблений проект землеустрою щодо відведення земельноїділянки віднині подаватиметься Комісії відповідним органом виконавчоївлади або органом місцевого самоврядування, який дав дозвіл нарозроблення даного проекту. На перший погляд, такі зміни покликаніполегшити та, відповідно, і значно прискорити процедуру погодженняпроектів відведення земельних ділянок, оскільки, на відміну від ранішеіснуючого порядку, не вимагають від заінтересованої в отриманні вкористування земельної ділянки особи окремого погодження проектуземлеустрою з усіма зазначеними вище органами.
Однак, на практиці виникатиме багато проблем у зв’язку з тим, щозаконодавцем не врегульовано складу, порядку створення та обсягуповноважень таких Комісій, що унеможливлює їх створення до прийняттявідповідного акту (положення про Комісію тощо). Це, в свою чергу,призведе до тимчасової «паралізації» процесу надання земельних ділянокдержавної або комунальної власності у користування.
Слід зазначити, що вже сьогодні виникають проблеми у осіб, які донабрання чинності Законом України № 1702-VI подали до уповноваженихорганів на узгодження, розроблені проекти відведення земельних ділянок,оскільки такі органи відмовляються розглядати подані проекти,посилаючись на відсутність у них відповідних повноважень у зв’язку звнесенням змін до Земельного кодексу України Законом № 1702-VI.
З метою недопущення порушень прав осіб, зацікавлених в одержанні вкористування земельних ділянок державної або комунальної власності,необхідно невідкладно на законодавчому рівні врегулювати зазначені вищепитання.
Заслуговують на увагу також зміни, внесені до ст. 120 Земельногокодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. ст. 7, 31Закону України «Про оренду землі», які передбачають перехід прававласності/права користування земельною ділянкою, на якій розташованийоб’єкт нерухомості (жилий будинок, будівля або споруда), одночасно зпереходом права власності на такий об’єкт нерухомості. Іншими словами,у випадку придбання особою жилого будинку (крім багатоквартирного),будівлі, споруди, така особа одночасно набуває право власності абоправо користування (залежно від попереднього режиму такої ділянки)земельною ділянкою, на якій знаходиться зазначений об’єкт нерухомості.
З одного боку, такі зміни мали бути спрямовані на усуненнянеузгодженостей між нормами ЗК України та ЦК України щодо моментупереходу права власності на земельну ділянку при переході права нажилий будинок, будівлю або споруду, тому позитивним моментом єприведення положень двох зазначених актів у цій частині у відповідністьодна до одної та припинення спорів стосовно конкуренції їх норм.
Однак, аналіз внесених змін, на жаль, дає підстави зробити висновок про виникнення нових прогнозованих спорів з інших підстав.
Так, згідно зі ст. 377 ЦК України істотними умовами договору проперехід права власності на жилий будинок, будівлю або споруду є розмірземельної ділянки та її кадастровий номер, тоді як у ст. 120 ЗК Україниістотною умовою зазначено лише кадастровий номер. Така невідповідність,очевидно, стане підставою для виникнення нових спорів стосовноконкуренції зазначених норм та їх співвідношення як загальної таспеціальної.
Звертає на себе увагу також стаття 7 Закону України «Про оренду землі»,яку Законом № 1702-VI було доповнено частиною 3 такого змісту: «Доособи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю абоспоруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, такожпереходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, якийпередбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю абоспоруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині орендипопереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такийжитловий будинок, будівля або споруда».
Зазначені зміни викликають запитання щодо механізму реалізаціїзакріплених в них положень, оскільки не зовсім зрозумілою є процедураприпинення договору оренди земельної ділянки з попереднім орендарем,так як таке припинення за логікою має відбуватися за участі двох сторіндоговору та відповідним чином відображатися в письмовій формі. Крімтого, не врегульованою залишається також процедура укладення новогодоговору оренди земельної ділянки з новим власником розташованого наній об’єкту нерухомості, оскільки зміни до законодавства в частиніпорядку укладення договору оренди земельної ділянки не були внесені.Слід також зазначити, що зазначені зміни до ст. 7 Закону України «Прооренду землі» не узгоджуються з положеннями ст. 125 ЗК України, згідноз якою право оренди земельної ділянки виникає тільки з моментудержавної реєстрації цього права, і жодних виключень з даного правилане передбачено.
Зрозуміло, що новий порядок переходу прав на земельні ділянки у разінабуття прав на жилий будинок, будівлю або споруду застосовується лишедо земельних ділянок, межі якої винесені в натуру (на місцевість) таяким в установленому законом порядку присвоєно відповідні кадастровіномери. В протилежних випадках, очевидно, що відчуження власникомжилого будинку, будівлі або споруди може відбуватися лише післяналежного оформлення ним земельної ділянки, на якій розташований об’єктнерухомості, що відчужується, тобто мають бути винесені в натуру межітакої ділянки, присвоєно їй відповідний кадастровий номер та належнимчином оформлено право власності на таку земельну ділянку. Тільки післяцього можливим буде відчуження об’єкту нерухомості разом з земельноюділянкою, на якій він розташований. Така процедура спрямована нанедопущення перебування земельної ділянки та розташованого на нійнерухомого об’єкта у власності різних осіб, що завжди призводить довиникнення суперечок та спорів. Однак, з іншого боку, це значноуповільнить та певним чином обмежить можливість вільного розпорядженнявласниками належним їм нерухомим майном.
* публикуется на языке оригинала
