Новая система регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений
Наталия Кочергина, партнер, руководитель практики недвижимости DLA Piper
Сергей Портной, Юрист DLA Piper
С 1 января 2013 года начала действовать новая система регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, предусмотренная изложенным в новой редакции Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимость и их обременений" № 1952-IV от 1 июля 2004 года ("Закон"). Новая система представляет собой результат комплексной реформы в сфере регистрации вещных прав на недвижимость и их обременений, внедряемой правительством Украины в течение нескольких последних лет с целью адаптации указанной системы к стандартам Евросоюза.
Основная идея новой системы заключается в том, чтобы объединить в одном унифицированном реестре информацию обо всех существующих правах и их обременениях в отношении объекта недвижимости (право собственности, право пользования (аренды), залог/ипотека/арест такого объекта и т.д.), и о земельном участке под таким объектом недвижимости.
С этой целью информация об объектах недвижимости, которая ранее содержалась в 4 разных реестрах (Реестре прав собственности на недвижимое имущество, Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимости, Государственном реестре ипотек и Государственном реестре обременений объектов движимого имущества (в части налогового залога объектов недвижимости)), с 1 января 2013 года должна была быть перенесена в единый унифицированный реестр - Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их обременений ("Реестр").
В настоящее время Реестр создан и продолжает наполняться информацией (смотрите наши комментарии ниже). Ответственным за ведение Реестра является недавно созданный орган - Государственная регистрационная служба, подчинённая Министерству юстиции Украины. Органы, ранее уполномоченные регистрировать соответствующие права, а именно: муниципальные бюро технической инвентаризации ("БТИ"), отделения Государственного агентства земельных ресурсов Украины, а также, частично, нотариусы утратили свои права по регистрации правоустанавливающих документов, вещных прав и обременений.
Ниже мы остановимся на принципиальных моментах и нововведениях, на которые следует обратить внимание в связи с внедрением новой системы регистрации вещных прав на недвижимость и их обременений.
Вещные права и обременения, подлежащие регистрации
В результате вступления в действие новой системы регистрации, с 1 января 2013 года регистрация правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельств на право собственности, государственных актов, договоров аренды и т.д.) заменена регистрацией соответствующих вещных прав и обременений.
Закон определяет недвижимое имущество как "земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без потери ими ценности или изменения своего назначения". Согласно Закону зелёные насаждения и малые архитектурные формы не относятся к объектам недвижимости.
Обязательной государственной регистрации подлежат следующие вещные права и обременения недвижимого имущества:
- право собственности на недвижимое имущество (включая земельные участки);
- право владения; право пользования (сервитут); право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей; право застройки земельного участка (суперфиций); право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного пользования и право аренды земельного участка; право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; ипотека; доверительное управление имуществом;
- другие вещные права согласно закону;
- налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие обременения.
При этом вещные права, указанные в пунктах 2-3 выше, представляют собой вторичные права и подлежат регистрации после регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в Реестре. Теоретически, обременения недвижимости (например, ипотека) могут быть зарегистрированы до регистрации соответствующего права в специальном разделе Реестра; на практике, в такой регистрации пока отказывают до регистрации права собственности.
Как следует из Закона, все перечисленные выше права и обременения объектов недвижимости возникают с момента их государственной регистрации. При этом права и обременения, которые возникли до 1 января 2013 года, признаются действительными, если они были зарегистрированы согласно действующему законодательству или если такое законодательство не предусматривало обязательной регистрации прав.
Вместе с тем, на практике может возникнуть ситуация, когда в случае отсутствия информации в Реестре о регистрации вещного права, невозможно будет осуществить соответствующие нотариальные действия с недвижимым имуществом, например, продать имущество или заложить его.
Отметим, что Закон не уточняет необходимость регистрации только права аренды в отношении недвижимости, арендованной на срок более 3 лет, что противоречит Гражданскому кодексу Украины.
Кроме того, обращаем Ваше внимание, что с 1 января 2013 г. регистрация ипотеки в Реестре является основанием её действительности, а не приоритета, как это было ранее.
Что касается земли, то вещные права или обременения земельного участка могут быть зарегистрированы в Реестре после регистрации такого земельного участка в государственном земельном кадастре согласно процедуре, установленной Законом Украины "О государственном земельном кадастре" №3613-VI от 7 июля 2011 года и Порядком ведения государственного земельного кадастра, утверждённым Постановлением Кабинета Министров Украины №1051 от 17 октября 2012 года.
При этом право собственности на недвижимое имущество, иное, чем земельные участки, может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок под таким имуществом. Также, право собственности на часть недвижимого имущества (например, квартиру или нежилые помещения) может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на все здание.
Органы, ответственные за регистрацию
Начиная с 1 января 2013 года регистрацию вещных прав на недвижимое имущество и их обременения осуществляют государственные регистраторы Государственной регистрационной службы, а также нотариусы, в качестве специальных субъектов регистрации прав и обременения.
При этом, государственные регистраторы, в целом, ответственны за "первичную" регистрацию вещных прав (например, в случае регистрации прав на построенный объект недвижимости), тогда как нотариусы регистрируют права, которые возникают/изменяются/прекращаются в результате сделок, заверяемых такими нотариусами. Нотариусы также, в отличие от государственных регистраторов, не уполномочены вести регистрационные дела и выдавать свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества.
В настоящее время за БТИ сохранились полномочия по проведению технической инвентаризации объектов недвижимости. Подразделения Государственного агентства земельных ресурсов ответственны за ведение государственного земельного кадастра, оценку земель, и т.д.
Процедура регистрации
Как мы указывали выше, хотя законодательство не обязывает перерегистрировать вещные права и обременения недвижимости в Реестре, на практике это может оказаться необходимым.
Процедура регистрации прав и обременения в отношении объекта недвижимости установлена Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременения, утверждённым Постановлением Кабинета Министров Украины №703 от 22 июня 2011 года и, теоретически, является достаточно прозрачной и простой.
В частности, для того, чтобы зарегистрировать вещное право на объект недвижимости, заявитель должен подать государственному регистратору или нотариусу такие документы, как: заявление о регистрации прав, документ, подтверждающий возникновение/изменение/прекращение права, документ, подтверждающий оплату госпошлины/платы за выдачу извлечения о регистрации, документы, удостоверяющие личность/подтверждающие полномочия заявителя. Аналогичная процедура предусмотрена для регистрации обременения.
Государственная регистрация вещных прав осуществляется по местонахождению объекта недвижимости; регистрация обременения может быть осуществлена независимо от местонахождения объекта недвижимости.
Решение о регистрации права или отказе в такой регистрации должно быть принято в течение 14 рабочих дней с момента предоставления органу регистрации соответствующего пакета документов, о регистрации обременения - в течение 10 рабочих дней, о регистрации ипотеки - в течение 1 рабочего дня. Теоретически, указанные сроки не подлежат продлению.
Закон устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации прав и обременения. В частности, такой перечень включает случаи, когда: заявленное право или обременение не подлежит регистрации согласно Закону; объект недвижимости размещён на территории другого органа регистрации; с заявлением о регистрации обратилось ненадлежащее лицо; поданные для регистрации документы не отвечают требованиям законодательства, и т.п.
Технические ошибки, допущенные в связи с неправильным переносом информации из ранее действующих реестров, не являются основанием для отказа в регистрации прав/обременения.
Кроме того, нотариусы не могут отказывать в регистрации прав или обременения вследствие того, что информация о праве собственности на соответствующий объект недвижимости не была перенесена в Реестр. Тем не менее, в настоящее время на практике это довольно распространённая ситуация.
Отметим, что размер госпошлины за регистрацию вещных прав или обременения недвижимости в настоящее время составляет 119 грн. (не платится в случае регистрации прав, которые возникли до 1 января 2013 года), плата за выдачу извлечения из Реестра составляет 120 грн.; 68 грн. необходимо уплатить нотариусу за поиск информации в Реестре.
Получение информации из Реестра
Информация из Реестра может быть получена в форме извлечения, информационной справки или выписки.
Согласно Закону право на получение информации из Реестра о зарегистрированных вещных правах в форме извлечения имеют собственники/правообладатели, а также их наследники или правопреемники. Получить извлечение о зарегистрированных обременениях вещных прав имеет право любое физическое или юридическое лицо.
Таким образом, несмотря на декларацию публичности новой системы регистрации, Реестр не является полностью публичным.
Информационную справку могут получить органы государственной власти или местного самоуправления (например, суд, прокуратура) в процессе реализации ими соответствующих полномочий.
Выписка из Реестра предоставляется собственнику или правообладателю в отношении того, кто получал информацию из Реестра в отношении недвижимости, принадлежащей такому собственнику или правообладателю.
Как мы отмечали выше, в настоящее время невозможно получить информацию из Реестра о вторичных правах на объект недвижимости (например, о залоге или аресте такого объекта) в случае, если право собственности на него не зарегистрировано (за исключением информационной справки по запросу соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления).
Также отметим, что нотариусы более не уполномочены предоставлять информацию из Реестра вещных прав (кроме как во время осуществления нотариального действия с недвижимым имуществом); с 1 января 2013 года это является прерогативой государственных регистраторов.
Внедрение публичной кадастровой карты
Ещё одним новшеством, непосредственно имеющим отношение к регистрации прав на земельные участки, которое начало действовать с нового года, является внедрение публичной кадастровой карты.
Такая карта является общедоступной базой данных в отношении всех земельных участков, расположенных на территории Украины. Публичная кадастровая карта доступна на сайте Госземагентства по адресу http://map.dazru.gov.ua/kadastrova-karta. Теоретически, указанная карта должна содержать следующую информацию о каждом земельном участке, зарегистрированном в государственном земельном кадастре: площадь и границы земельного участка, целевое назначение и кадастровый номер. Однако, на сегодняшний день, информация о многих земельных участках отсутствует или содержит неточности.
Государственное агентство Украины по земельным ресурсам, являющееся администратором публичной кадастровой карты, продолжает исправлять неточности в данных, содержащихся в ней (преимущественно, на основании информации, предоставленной собственниками/пользователями земельных участков, которые выявили неточности в данных кадастровой карты).
Как и ранее, более подробная информация о земельном участке может быть получена в форме извлечения из государственного земельного кадастра. Отметим, что новый порядок ведения государственного земельного кадастра расширил круг лиц, имеющих право на получение такого извлечения, включив в него, в частности, нотариусов и землеустроителей.
Заключение
Законодательство о регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременения, вступившее в силу с 1 января 2013 года, на сегодняшний день содержит ряд неточностей и внутренних противоречий.
Как результат таких неточностей и противоречий, а также вследствие технических недостатков новой системы регистрации, она не работает надлежащим образом. Представляется что потребуется, как минимум, несколько месяцев для того, чтобы новая система полноценно заработала. Тем не менее, внедрение единой системы регистрации прав на недвижимость и их обременения, является необходимым и, в целом, позитивным шагом. Одним из негативных моментов является не полная публичность новой системы.
Основной проблемой новой системы регистрации на сегодняшний день является практически полное отсутствие информации в Реестре, который продолжает наполняться по заявительному принципу. Вследствие такой ситуации, на практике правообладатели не могут осуществлять никакие действия с объектами недвижимости до регистрации права собственности и, далее, других вещных прав, на такие объекты в Реестре.
Данная ситуация имеет место вследствие того, что большинство БТИ вели соответствующие регистрационные дела в бумажном виде, тогда как Реестр представляет собой электронную базу данных. Соответственно, информация из баз данных БТИ практически не была перенесена в Реестр.
