Житло для українців скоро стане ще менш доступним
Багато років багаті люди вкладали свої капітали в ринок нерухомості. Житло в Україні завжди була затребувана, а значить, будівництво приносила чималі доходи. Але з приходом економічної кризи ціни на житло почали падати навіть при зростанні курсу долара. Пожвавити роботу ринку нерухомості могли б українські банки, але вони зараз практично не дають великих кредитів під житло. В результаті, безліч новобудов пустує, а ціни на житло знижуються.
Так званий ринок української нерухомості можна назвати ринком з великою натяжкою. Компанії, які у всьому світі займаються будівництвом, тісно співпрацюють з банками і ціни на житло розраховують від реальної середньостатистичної зарплати громадян з урахуванням довгострокового кредиту іпотеки. Якщо взяти середню зарплату українців, то іпотечний кредит може бути розрахований на 20, 30, а то і 50 років. Тому зараз українські банки дають кредити на житло-тільки дуже заможним людям з великими доходами. За чверть століття на первинному і вторинному українському ринку нерухомості склалася ситуація, коли квартиру можуть купити небагато. Це означає, що сам ринок нерухомості малорентабельний. Попит на житло в Україні є, але ціни на нього просто нереальні. Ті, хто раніше вкладав гроші в нерухомість як у вигідну сферу, зараз не мають можливості продавати житло, так як у людей просто немає грошей, а банки побоюються давати довгострокові кредити з-за фінансових ризиків та економічної нестабільності.
Виходить парадоксальна ситуація: житло, як товар на ринку, попит, але його важко продати з-за високих, і часто просто недоступних цін пересічним українцям. Ті, хто має великі кошти, вже давно придбав житло, а також вклав зайві гроші в одну-дві квартири «про запас». А ось основна маса людей, які роками збирали на житло, щоб купити його на вторинному ринку не поспішають купувати квартири. Вартість нерухомості в Україні з 2014 року регулярно падає. Така ситуація пов'язана з тим, що реальний попит на купівлю житла впав, а будівельні компанії за інерцією будують нове житло, вартість якого людям недоступна.
Після того, як на початку 2014 року Нацбанк відмовився від регулювання курсу валют і запропонував ринковий механізм курсоутворення, відбулася девальвація гривні. Забудовникам і ріелторам довелося міняти правила гри на ринку нерухомості. Щоб залучити покупців, кожен з учасників ринку нерухомості вибрав свою тактику і намагався міняти цінову політику. Деякі будівельні фірми чітко прив'язували ціну нерухомості до змін курсу долара. Інші компанії, втрачаючи частину прибутку, перейшли на ціноутворення житлоплощі в гривні. Були і такі компанії, які приваблювали покупців своїм більш низьким, ніж ринковий, курсом долара. У результаті, утворився великий розкид цін на новобудови. Коливання вартості житла на початку кризи в 2014 році в середньому склала 30%. Інколи, ціна квадратного метра житла знижувалася до 70% від максимальних цін. Так як до девальвації гривні ціни на житло були явно спекулятивними, але люди все-таки купували нерухомість, забудовники будували мало, але витримували максимальні ціни. Коли долар з позначки 11,89 грн. поступово виріс в лютому 2014 року до 23,13 грн. за долар, ринок нерухомості надовго завмер. Купувати нове житло було ризиковано. Після затишшя на ринку нерухомості більшість продавців намагалися утримувати торішні ціни, а покупці житла чекали падіння цін. У підсумку, в 2015 і 2016 році ціни на нерухомість почали падати. Аналітики ринку нерухомості прогнозують, що до 2016 року варто очікувати 3-5% щомісячного падіння цін на нерухомість. У цьому випадку потенційний споживач може виграти, адже ціни на ринку падають, конкуренція зростає, а пропозиція зростає. Значить рідкісні покупці житла мають великий вибір і можуть поторгуватися. Адже за статистикою зараз на одного покупця доводиться до півсотні забудовників.
Українські будівельні компанії за багато років звикли до того, що на будівництві житла вони заробляють 200-300 відсотків доходу. Причому, квартири в новобудовах часто вимагають від покупців значних додаткових вкладень, що робить житло дуже дорогим. Бюджет будівництва багатоповерхових будинків обчислюється десятками мільйонів доларів, але «накрутки» на вартість квартир більше вкладень будівельників в 2-3 рази. Якщо середній багатоповерховий будинок обходиться будівельної компанії в 3 мільйони доларів, продаючи квартири, дохід становить до 7-10 мільйонів доларів. В середньому, на зведення багатоповерхового будинку компанія витрачає рік-півтора часу. Мало в якій області можна заробити такі великі гроші за такий короткий термін. Але не продавши хоча б половину квартир в новобудові, рідкісна будівельна компанія почне будувати новий об'єкт. Така політика, як і раніше, гальмувала швидкий розвиток будівельної галузі. У ситуації, коли доходи українців у доларовому еквіваленті впали втричі, будівельним компаніям не вигідно знижувати ціни на житло, адже вони звикли до того, що будують повільно, а отримують великі доходи. Для того, щоб ринок первинної нерухомості «ожив», потрібні нові підходи. Будувати треба швидко і за доступними цінами, що багато компаній не розуміють. Вторинний ринок нерухомості вже зрозумів, що в ситуації падіння попиту на купівлю квартир потрібно значно знижувати їх вартість. Деяким покупцям житла на вторинному ринку зараз вдалося «збити» ціну квартири до 30, а іноді і 50 відсотків від початкової вартості продажу. Хтось із покупців просто відмовляється від послуг посередників і напряму купує квартиру у господарів, торгуючись при покупці. А от амбіції будівельних компаній не дозволяють їм відкрито знижувати ціну на житло. Адже якщо покупці житла побачать, що ціни на житло стають доступнішими, забудовникам буде важко повернутися до спекулятивними цінами, до яких вони десятки років привчали своїх клієнтів. З цієї причини багато хто з них маскує зниження цін на квадратний метр під різні акції і знижки.
Фактори, які можуть оживити ринок житла - це стабільний курс валют, іпотечні кредити під доступні відсотки. Але найголовніший фактор для активізації ринку нерухомості - це адекватна нинішнім доходів ціна на житло. Якщо українські забудовники не стримають свої апетити з багаторазового «навару» від продажу житла, ринок може просто обвалитися. Закони світової економіки свідчать про те, що велика кількість пропозиції на ринку повинно автоматично знижувати ціну на товар. В Україні в середовищі нерухомості існує змова великих компаній-забудовників, які є монополістами у формуванні цін. За елементарним законом економіки великі гроші повинні вкладатися під невеликі відсотки і за рахунок швидких обертів приносити стабільний дохід. Ті компанії, які не можуть витримати цін близьких до демпінговими, просто йдуть з некомерційного ринку на інший, більш рентабельний. Коли забудовники навчаться шукати золоту середину в ціноутворенні, ринок нерухомості почне працювати активніше, і це буде влаштовувати покупця і продавця нерухомості. А поки згасаюча галузь нерухомості нагадує знерухомленого хворого, який замість активного обстеження і лікування чекає дива ззовні.
