Нова система реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень
Наталія Кочергіна, партнер, керівник практики нерухомості DLA Piper
Сергій Портной, Юрист DLA Piper
З 1 січня 2013 року почала діяти нова система реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, передбачена викладеним у новій редакції Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" № 1952-IV від 1 липня 2004 року ("Закон").
Нова система є результатом комплексної реформи у сфері реєстрації речових прав на нерухомість та їх обтяжень, що запроваджується урядом України протягом декількох останніх років з метою адаптації вказаної системи до стандартів Євросоюзу.
Основна ідея нової системи полягає у тому, щоб поєднати в одному уніфікованому реєстрі інформацію про всі існуючі права та обтяження стосовно об’єкта нерухомості (права власності, права користування (оренди), заставу/іпотеку/арешт такого об’єкта та ін.), та стосовно земельної ділянки під таким об’єктом нерухомості.
З цією метою інформація про об’єкти нерухомості, яка раніше містилася в 4 різних реєстрах (Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державному реєстрі іпотек та Державному реєстрі обтяжень об’єктів рухомого майна (у частині податкової застави об’єктів нерухомості)), з 1 січня 2013 року мала бути перенесена до єдиного уніфікованого реєстру - Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень ("Реєстр").
На даний момент Реєстр створений і продовжує наповнюватися інформацією (дивіться наші коментарі нижче). Відповідальним за ведення Реєстру є нещодавно створений орган - Державна реєстраційна служба, підпорядкована Міністерству юстиції України. Органи, які раніше були уповноважені реєструвати відповідні права, а саме: міські бюро технічної інвентаризації ("БТІ"), відділення Державного агентства земельних ресурсів України, а також, частково, нотаріуси, втратили свої права з реєстрації правовстановлюючих документів, речових прав і обтяжень.
Нижче ми зупинимось на принципових моментах і нововведеннях, на які варто звернути увагу у зв’язку з запровадженням нової системи реєстрації речових прав на нерухомість та їх обтяжень.
Речові права та обтяження, що підлягають реєстрації
В результаті введення в дію нової системи реєстрації з 1 січня 2013 року реєстрація правовстановлюючих документів на нерухомість (свідоцтв про право власності, державних актів, договорів оренди та ін.) замінена реєстрацією відповідних речових прав та обтяжень.
Закон визначає нерухоме майно як "земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливо без їх знецінення та зміни призначення". Відповідно до Закону, зелені насадження та малі архітектурні форми не відносяться до об’єктів нерухомості.
Обов'язковій державній реєстрації підлягають наступні речові права та обтяження нерухомого майна:
- право власності на нерухоме майно (включаючи земельні ділянки);
- право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб; право забудівлі земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування і право оренди земельної ділянки; право користування (найма, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;
- інші речові права відповідно до закону;
- податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
При цьому, речові права, вказані в пунктах 2-3 вище, являють собою похідні права і підлягають реєстрації після реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна в Реєстрі. Теоретично, обтяження нерухомості (наприклад, іпотека) можуть бути зареєстровані до реєстрації відповідного права в спеціальному розділі Реєстру; на практиці, в такій реєстрації поки відмовляють до реєстрації права власності.
Згідно із Законом, всі перераховані вище права та обтяження об’єктів нерухомості виникають з моменту їх державної реєстрації. При цьому права та обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, якщо вони були зареєстровані відповідно до чинного законодавства або якщо таке законодавство не передбачало обов’язкової реєстрації прав.
Разом з тим, на практиці може виникнути ситуація, коли у випадку відсутності інформації в Реєстрі про реєстрацію речового права неможливо буде здійснити відповідні нотаріальні дії з нерухомим майном, зокрема, відчужити майно або закласти його.
Зазначимо також, що Закон не уточнює необхідність реєстрації тільки права оренди стосовно нерухомості, орендованої на строк більше 3 років, що суперечить Цивільному кодексу України.
Крім того, звертаємо Вашу увагу, що з 1 січня 2013 р. реєстрація іпотеки в Реєстрі є підставою для її дійсності, а не пріоритету, як це було раніше.
Що стосується землі, то речові права та обтяження земельної ділянки можуть бути зареєстровані в Реєстрі після реєстрації такої земельної ділянки в державному земельному кадастрі відповідно до процедури, встановленої Законом України "Про державний земельний кадастр" №3613-VI від 7 липня 2011 року и Порядком ведення державного земельного кадастру, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України №1051 від 17 жовтня 2012 року.
При цьому, право власності на нерухоме майно, інше від земельних ділянок, може бути зареєстровано незалежно від того, чи було зареєстровано право власності на земельну ділянку під таким майном. Також, право власності на частину нерухомого майна (наприклад, квартиру чи нежитлові приміщення) може бути зареєстровано незалежно від реєстрації права власності на всю будівлю.
Органи, що відповідальні за реєстрацію
Починаючи з 1 січня 2013 року реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень здійснюють державні реєстратори Державної реєстраційної служби, а також нотаріуси, в якості спеціальних суб’єктів реєстрації речових прав і обтяжень.
При цьому, державні реєстратори, в цілому, відповідальні за "первинну" реєстрацію речових прав (зокрема, у випадку реєстрації прав на збудований об’єкт нерухомості), тоді як нотаріуси реєструють права, які виникають/змінюються/припиняються внаслідок правочинів, що завіряються такими нотаріусами. Нотаріуси також, на відміну від державних реєстраторів, не уповноважені вести реєстраційні справи і видавати свідоцтва про право власності на об’єкти нерухомого майна.
На даний момент за БТІ збереглися повноваження з проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомості. Підрозділи Державного агентства земельних ресурсів України відповідальні за ведення державного земельного кадастру, оцінку земель, і т.д.
Процедура реєстрації
Як ми зазначали вище, хоча законодавство не зобов’язує перереєстровувати речові права і обтяження нерухомості в Реєстрі, на практиці це може виявитися необхідним.
Процедура реєстрації прав і обтяжень стосовно об’єкта нерухомості встановлена Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України №703 від 22 червня 2011 року та, теоретично, є доволі прозорою і простою.
Зокрема, для того, щоб зареєструвати речове право на об’єкт нерухомості, заявник повинен подати державному реєстратору чи нотаріусу такі документи, як: заяву про реєстрацію прав; документ, що підтверджує виникнення/зміну/припинення права; документ, що підтверджує сплату держмита/плати за видачу витягу про реєстрацію; документи, що засвідчують особу/повноваження заявника. Аналогічна процедура передбачена для реєстрації обтяжень.
Державна реєстрація речових прав здійснюється за місцезнаходженням об’єкта нерухомості; реєстрація обтяжень може бути здійснена незалежно від місцезнаходження об’єкта нерухомості.
Рішення про реєстрацію права чи відмову у такій реєстрації має бути прийнято протягом 14 робочих днів з моменту отримання органом реєстрації відповідного пакету документів, про реєстрацію обтяження - протягом 10 робочих днів, про реєстрацію іпотеки - протягом 1 робочого дня. Теоретично, вказані строки не підлягають подовженню.
Закон встановлює вичерпний перелік підстав для відмови в реєстрації речових прав і обтяжень. Зокрема, такий перелік включає випадки, коли: заявлене право чи обтяження не підлягає реєстрації відповідно до Закону; об’єкт нерухомості розміщений на території іншого органу реєстрації; із заявою про реєстрацію звернулась неналежна особа; подані для реєстрації документи не відповідають вимогам законодавства та ін.
Технічні помилки, припущені у зв’язку з неправильним перенесенням інформації з попередньо діючих реєстрів, не є підставою для відмови в реєстрації прав чи обтяжень.
Крім того, нотаріуси не можуть відмовляти в реєстрації прав чи обтяжень внаслідок того, що інформація про право власності на відповідний об’єкт нерухомості не була перенесена в Реєстр. Тим не менше, на даний момент на практиці це доволі розповсюджена ситуація.
Зазначимо, що розмір держмита за реєстрацію речових прав чи обтяжень нерухомості на даний момент складає 119 грн. (не сплачується у випадку реєстрації прав, які виникли до 1 січня 2013 року), плата за видачу витягу з Реєстру складає 120 грн.; 68 грн. необхідно сплатити нотаріусу за пошук інформації в Реєстрі.
Отримання інформації з Реєстру
Інформація з Реєстру може бути отримана у формі витягу, інформаційної довідки або виписки.
Відповідно до Закону, право на отримання інформації з Реєстру про зареєстровані речові права у формі витягу мають власники/правоволодільці, а також їх спадкоємці чи правонаступники. Отримати витяг про зареєстровані обтяження речових прав має право будь яка фізична чи юридична особа.
Таким чином, не дивлячись на декларацію публічності нової системи реєстрації, Реєстр не є повністю публічним.
Інформаційну довідку можуть отримати органи державної влади чи місцевого самоврядування (наприклад, суд, прокуратура) в процесі реалізації ними своїх повноважень.
Виписка з Реєстру надається власнику чи правоволодільцю стосовно того, хто отримував інформацію з Реєстру стосовно нерухомості, що належить такому власнику чи правоволодільцю.
Як ми зазначали вище, на даний момент неможливо отримати інформацію з Реєстру про вторинні права на об’єкт нерухомості (наприклад, про заставу чи арешт такого об’єкта) у випадку, якщо право власності на нього не зареєстровано (за виключенням інформаційної довідки за запитом органів державної влади чи місцевого самоврядування).
Також зазначимо, що нотаріуси більше не уповноважені надавати інформацію з Реєстру речових прав (крім як під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном); з 1 січня 2013 року це є прерогативою державних реєстраторів.
Запровадження публічної кадастрової карти
Ще одним нововведенням, що безпосередньо стосується реєстрації прав на земельні ділянки, яке почало діяти з нового року, є запровадження публічної кадастрової карти.
Така карта є загальнодоступною базою даних стосовно земельних ділянок, розташованих на території України. Публічна кадастрова карта доступна на сайті Держземагенства http://map.dazru.gov.ua/kadastrova-karta. Теоретично, зазначена карта має містити наступну інформацію про кожну земельну ділянку, що зареєстрована в державному земельному кадастрі: площа і межі земельної ділянки, цільове призначення і кадастровий номер. Однак, на сьогоднішній день інформація щодо багатьох земельних ділянок відсутня або містить неточності.
Державне агентство земельних ресурсів України, яке є адміністратором публічної кадастрової карти, продовжує виправляти неточності в даних, що містяться в ній (переважно, на основі інформації наданої власниками/користувачами земельних ділянок, які виявили неточності в даних кадастрової карти).
Як і раніше, більш детальна інформація про земельну ділянку може бути отримана у формі витягу із державного земельного кадастру. Зазначимо, що новий порядок ведення державного земельного кадастру розширив коло осіб, що мають право на отримання такого витягу, долучивши до нього, зокрема, нотаріусів та землевпорядників.
Висновки
Законодавство про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що набуло чинності з 1 січня 2013 року, на сьогоднішній день містить ряд неточностей та внутрішніх суперечностей.
Як результат таких неточностей та суперечностей, а також внаслідок технічних недоліків нової системи реєстрації, вона не працює належним чином. На нашу думку, знадобиться, як мінімум, декілька місяців для того, щоб нова система повноцінно запрацювала. Тим не менше, впровадження єдиної системи реєстрації прав на нерухомість та їх обтяжень, є необхідним і, в цілому, позитивним кроком. Одним із негативних моментів є неповна публічність нової системи.
Основною проблемою системи реєстрації на сьогоднішній день є практично повна відсутність інформації в Реєстрі, який продовжує наповнюватися за декларативним принципом. Внаслідок такої ситуації, на практиці правоволодільці не можуть здійснювати ніяких дій з об’єктами нерухомості до реєстрації права власності і, далі, інших речових прав, на такі об’єкти в Реєстрі.
Вказана ситуація існує внаслідок того, що більшість БТІ вели відповідні реєстраційні справи в паперовому вигляді, тоді як Реєстр являє собою електронну базу даних. Відповідно, інформація з баз даних БТІ практично не була перенесена в Реєстр.
