Чи має право власник житла входити до помешкання орендарів без їхнього погодження: основні моменти для українців.
В Україні орендодавець не має права безперешкодно входити до квартири, яку здає в оренду, навіть якщо у нього є ключі. Це право обмежується законодавством, зокрема Конституцією та Цивільним кодексом, які забезпечують недоторканність житла для осіб, що проживають у ньому на законних підставах. Заплановані візити до житла мають бути узгоджені згідно з умовами договору, а несанкціоноване проникнення без згоди орендаря може призвести до кримінальної відповідальності відповідно до статті 162 Кримінального кодексу України.
OBOZ.UA провів дослідження, щоб виявити важливу інформацію для українців. Основи цих відносин регулюються Конституцією України, Цивільним кодексом, а також умовами угоди, укладеної між сторонами.
Чи має право власник заходити до квартири без попередження
По-перше, українське законодавство відокремлює право власності на нерухомість від права користування житлом. Згідно зі статтею 317 Цивільного кодексу України, власник має право володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном. Це означає, що він може самостійно визначати, як використовувати квартиру, включаючи можливість її здачі в оренду.
Однак після укладення договору найму житла виникають окремі правовідносини. Згідно зі статтею 810 Цивільного кодексу, за договором найму житла одна сторона - власник передає або зобов'язується передати іншій стороні житло для проживання на певний строк за плату.
Отже, протягом терміну дії договору орендар має законні підстави для проживання в квартирі та використання її відповідно до узгоджених умов. При цьому, стаття 30 Конституції України забезпечує кожному недоторканність житла. Варто зазначити, що ця гарантія стосується не лише власників нерухомості, а й тих, хто законно користується даним житлом.
Схожий принцип закріплено в статті 311 Цивільного кодексу України, що гарантує фізичним особам право на недоторканність їхнього житла. Отже, просте володіння квартирою не надає орендодавцю право безперешкодно входити в неї в будь-який момент без попередньої згоди орендаря.
Навіть якщо у власника є запасні ключі, це не дає йому права використовувати їх без обмежень, нехтуючи правами мешканців квартири. Важливими є умови орендного договору, в якому сторони можуть заздалегідь узгодити правила щодо відвідування житла.
Коли власник має право увійти до житла без дозволу орендаря.
Загальне правило про недоторканність житла має певні винятки, що стосуються екстрених ситуацій. Наприклад, відповідно до статті 30 Конституції України, проникнення в житло без попереднього судового рішення дозволяється в термінових випадках, коли необхідно рятувати життя людей або майно, або під час переслідування осіб, підозрюваних у злочині, відповідно до встановлених законом процедур.
Для орендованих житлових приміщень особливу важливість мають надзвичайні ситуації, які можуть загрожувати як безпеці мешканців, так і цілості майна. Це можуть бути випадки, як-от загоряння, витік газу, серйозні ушкодження водопроводу, затоплення або інші критичні інциденти, що вимагають негайного втручання.
У подібних ситуаціях затримка може викликати серйозні фінансові втрати або поставити під загрозу життя та здоров'я людей. Проте слід усвідомлювати, що наявність аварійної ситуації не дає власнику автоматичного права безпосередньо входити до приміщення будь-яким чином. Доступ має бути організований відповідно до встановлених законодавством процедур.
В залежності від конкретних обставин, для вирішення проблеми можуть бути залучені аварійні служби, рятувальні підрозділи або правоохоронні органи. Однак бажання власника перевірити стан ремонту, меблів чи побутової техніки не є достатньою підставою для входу до житла без згоди орендаря. Тому звичайні огляди приміщення слід узгоджувати окремо.
Чи має право власник проводити перевірку квартири щомісяця?
Власник нерухомості має на меті захистити своє майно і має право на контроль за виконанням умов орендної угоди. Проте це право не надає йому можливості безвідповідально визначати графік візитів або приходити без заздалегідь узгодженого попередження.
Найкращий спосіб уникнути конфліктів - заздалегідь визначити порядок огляду квартири в договорі. Наприклад, сторони можуть погодити, що власник має право перевіряти стан житла один раз на місяць, але повинен попередити наймача за 24 або 48 годин. Також можна передбачити, що відвідування відбуватиметься лише в узгоджений час і за присутності орендаря.
Окремо слід уточнити норми доступу для виконання ремонтних робіт, перевірки інженерних систем, зняття показників з лічильників або обслуговування технічного обладнання. При цьому закон не передбачає єдиного правила, яке б дозволяло власнику будь-якої орендованої квартири відвідувати приміщення, наприклад, щомісяця без попереднього погодження.
Частота та умови запланованих візитів визначаються домовленостями між учасниками, а також загальними вимогами законодавства. У випадку, якщо в угоді немає відповідних пунктів, доцільно узгоджувати кожен візит окремо.
Що робити, якщо власник житла заходить до квартири, коли орендарів немає на місці?
Конфлікти зазвичай виникають у тих випадках, коли власник використовує запасні ключі і входить у квартиру, коли орендарі відсутні. Наприклад, особа повертається додому і виявляє, що в житлі хтось перебував, переміщуючи предмети або оглядаючи стан приміщень.
У такій ситуації насамперед варто з'ясувати обставини візиту та перевірити положення договору оренди. Якщо власник зайшов без погодження і не було невідкладної ситуації, наймач може письмово повідомити про неприпустимість таких дій та вимагати дотримання домовленостей.
Важливо також зберегти можливі докази порушення. Зазначається, що це можуть бути повідомлення в месенджерах, у яких власник підтверджує свій візит, записи камер відеоспостереження, свідчення очевидців або інші матеріали, що допоможуть встановити обставини події.
У випадку, якщо такі ситуації трапляються знову, орендар має право письмово вимагати уточнення умов доступу до житла. Якщо ж ситуація супроводжується погрозами, пошкодженням майна або іншими незаконними діями, це може стати підставою для звернення до поліції.
Чи загрожує власнику квартири кримінальна відповідальність
У деяких випадках самовільне проникнення власника до орендованої квартири може мати ознаки кримінального правопорушення. Зокрема, стаття 162 Кримінального кодексу України передбачає відповідальність за порушення недоторканності житла.
Йдеться про незаконне проникнення до помешкання, проведення незаконного огляду або обшуку, незаконне виселення та інші дії, що порушують відповідне право людини. За частиною першою цієї статті передбачено штраф від 50 до 100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, виправні роботи на строк до двох років або обмеження волі на строк до трьох років.
Якщо відповідні дії вчинені службовою особою або супроводжуються насильством чи погрозою його застосування, частина друга статті передбачає позбавлення волі на строк від двох до п'яти років. Однак, не кожен візит власника без попередження автоматично означає вчинення кримінального правопорушення.
Які аспекти прав орендодавців роз'яснює адвокат?
Адвокатка Альона Радєва у коментарі медіа наголосила, що власник квартири зберігає право власності на нерухомість, однак передання її в оренду обмежує можливість довільного доступу до житла. За її поясненням, на час дії договору наймач отримує законне право користуватися квартирою, а конституційні гарантії недоторканності житла поширюються і на нього.
Відповідно, наявність запасного комплекту ключів не дозволяє власнику самостійно заходити до помешкання за відсутності орендаря без належних підстав. Експертка також звернула увагу на важливість договору оренди. Саме в ньому варто визначити, за скільки часу власник повинен попереджати про візит, коли може перевіряти стан квартири та як організовується доступ для ремонту.
Адвокатка окремо зазначила, що в разі надзвичайних ситуацій, таких як пожежі, витоки газу чи важкі аварії, необхідно дотримуватись особливих процедур реагування. У разі потреби до таких інцидентів варто залучати спеціалізовані аварійні служби або представників правоохоронних органів.
Як раніше повідомляв OBOZ.UA, в Україні зменшено ставку податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) для тих громадян, які легально здають свою нерухомість в оренду. Тепер їм надається можливість сплачувати лише 5% замість 18%. Ініціаторка цієї пропозиції вважає, що такі зміни сприятимуть легалізації ринку оренди, що, в свою чергу, призведе до збільшення надходжень до державного бюджету.
