Жінка придбала квартиру на аукціоні, проте Верховний Суд заборонив виселення сім'ї, яка мешкала в цьому житлі близько 40 років - sud.ua

Придбання нерухомості на електронних торгах у межах виконавчого провадження вважається вигідною інвестицією, проте іноді воно приховує в собі суттєві правові ризики, здатні перетворити омріяні квадратні метри на нескінченні судові процеси. Покупці, які спокушаються привабливими цінами на СЕТАМ, часто забувають, що разом із правом власності вони ризикують придбати багаторічні проблеми людей, для яких ця квартира є єдиним житлом.

Історія київської сім'ї, яка майже залишилася без даху над головою через кредитний договір 2019 року, стала підґрунтям для важливого рішення Касаційного цивільного суду. Постанова Верховного Суду від 1 вересня у справі № 754/5673/25 вирішила тривалий конфлікт між новою власницею квартири, яка придбала її на публічних торгах, та родиною, яка безперервно проживала в цьому житлі з 1987 року.

Як сім'я залишилася без житла

Історія цієї квартири почалася ще за радянських часів. У 1987 році родина отримала ордер на трикімнатне житло в Києва. У квартирі оселилися мати, її чоловік та їхня донька. Через кілька років -- власник повністю сплатив пайовий внесок за квартиру й набув право власності на неї.

Сім'я прожила в цій квартирі багато років. Проте в 2019 році житло стало заставою через боргові зобов'язання. Власник вирішив взяти кредит у іншої особи і заставив своє єдине місце проживання. Однак борг не був погашений у встановлений термін. У 2021 році, за рішенням кредитора, квартира була піддана стягненню через виконавче провадження на основі виконавчого напису нотаріуса. Житло було виставлено на електронні торги, і вже у 2021 році воно отримало нового власника.

Попередній власник спробував оскаржити результати аукціону, проте Київський апеляційний суд у справі № 754/19298/21 ухвалив остаточне рішення, відмовивши в задоволенні позовних вимог щодо визнання торгів недійсними.

Після цього нова власниця вирішила звільнити житло від колишніх мешканців і в 2025 році родину зняли з реєстрації за цією адресою. Однак вони продовжили жити у квартирі та не пустили туди нову власницю.

Це спонукало нову власницю подати до суду заяву про усунення перешкод у використанні власності, вимагаючи примусового виселення відповідачів.

Ставлення позивачки

Позовні вимоги були обґрунтовані положеннями цивільного законодавства, що регулюють захист права власності. Позивачка послалася на статтю 391 Цивільного кодексу України, яка гарантує власнику беззастережне право на усунення будь-яких перешкод, що заважають йому користуватися та розпоряджатися своїм майном.

Оскільки електронні торги отримали легітимний статус, а право власності оформлено відповідно до вимог законодавства, позивачка є єдиним законним власником квартири. Водночас відповідачі втратили свої права на майно, були офіційно виключені з реєстрації й більше не мають жодних прав, пов'язаних з користуванням цією квартирою. Таким чином, позивачка вважає, що їхнє подальше перебування в квартирі є незаконним і без підстав, що порушує її конституційні права та вимагає їх примусового виселення.

Хід справи

Суди першої та апеляційної інстанцій повністю відхилили позов нової власниці. При ухваленні своїх рішень судді спиралися, в першу чергу, на положення спеціального житлового законодавства та принципи міжнародного права.

Суди застосували положення статті 109 Житлового кодексу України. У другій частині цієї статті зазначено, що особи, яких виселяють з житлових приміщень, повинні отримати інше постійне житло. Єдиним винятком є ситуація, коли виселення відбувається у випадку стягнення на нерухомість, придбану за кошти кредиту або позики, що забезпечена іпотекою даного житла.

Оскільки спірна квартира була набута ще у 1987 році за радянським ордером та повністю оплачена в 1992 році, вона, безумовно, не могла бути придбана за рахунок кредиту, отриманого в 2019 році. Іпотечне зобов'язання з'явилося значно пізніше як спосіб забезпечення звичайного позикового договору. Таким чином, ця ситуація не підпадає під законодавчий виняток, і виселення відповідачів без надання їм іншого постійного житла є незаконним.

Судові органи також врахували принцип пропорційності у втручанні в право на повагу до житла, що охороняється статтею 8 Конвенції про захист прав людини. Судді відзначили, що відповідачі проживають у цій квартирі вже близько сорока років, і це є їхнім єдиним домом. Згідно з інформацією з Державного реєстру прав на нерухоме майно, за ними не зафіксовано іншої власності.

Позивачка, купуючи квартиру на електронних торгах у межах виконавчого провадження, знала або об'єктивно могла знати про те, що там зареєстровані та проживають люди, а отже, могла передбачити відповідне обтяження свого майбутнього майна. За таких умов виселення родини на вулицю без надання іншого приміщення поклало б на відповідачів надмірний індивідуальний тягар, що є неприпустимим у демократичному суспільстві.

Вирішення Верховного Суду

Верховний Суд погодився з рішеннями судів попередніх інстанцій і відмовив новій власниці квартири у виселенні родини.

Суд касаційної інстанції підкреслив, що право власника на вимогу усунення перешкод у користуванні своїм майном, закріплене в статті 391 Цивільного кодексу України, не є безумовним. Це право підлягає обов'язковому врахуванню з огляду на спеціальні норми житлового законодавства та міжнародні гарантії захисту прав людини.

Сам факт набуття права власності на житло ще не означає, що люди, які законно проживали в ньому раніше, автоматично втрачають право користування квартирою.

Головним у цій справі стало питання іпотеки. Закон дозволяє виселити людей без надання іншого житла, якщо квартира була придбана саме за рахунок кредиту чи позики, повернення якої забезпечувалося іпотекою цього житла.

Верховний Суд у своїй постанові від 24 липня 2025 року у справі № 755/19631/21 дійшов висновку, що, незважаючи на наявність у позивача права власності на оспорюване житло, суд має оцінити, чи відповідає процес виселення вимогам статті 8 Конвенції. Суд також повинен визначити, чи є таке втручання пропорційним, а також врахувати, чи є спірне житло єдиним місцем проживання відповідача, чи мав позивач можливість знати про наявність інших осіб, які проживають у квартирі на момент її купівлі, і чи не створює виселення для відповідача надмірного індивідуального тягаря.

Суд також врахував, що родина проживала у квартирі майже 40 років, вселилася туди законно та не має іншого житла. При цьому нова власниця знала або могла знати про те, що в квартирі проживають інші люди, коли придбала її на торгах.

Отже, суди повинні були врахувати не лише право власниці, але й вплив виселення на сімейну ситуацію. Верховний Суд встановив, що виселення без забезпечення альтернативного житла в даному випадку порушило б важливу рівновагу між правом на власність і правом громадян на повагу до їхнього житла.

Не прийняв Верховний Суд і аргумент про наявність у родини іншого житла. Суди встановили за даними Державного реєстру речових прав, що за відповідачами іншої нерухомості не зареєстровано.

У результаті касаційну скаргу залишили без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій -- без змін. Фактично Верховний Суд підтвердив: нове право власності на квартиру саме по собі не дає можливості просто виселити людей, які десятиліттями законно проживали в цьому житлі.

Це рішення важливе для потенційних покупців квартир на прилюдних торгах. Верховний Суд наголосив, що саме придбання житла на торгах не означає автоматичного виселення людей, які законно проживали в ньому. Якщо квартира не була придбана за рахунок кредиту чи позики, забезпечених іпотекою саме цього житла, виселення без надання іншого постійного житла має оцінюватися з урахуванням вимог житлового законодавства та принципу пропорційності.

Приєднуйтесь до нашого Telegram-каналу t.me/sudua, слідкуйте за новинами на Google під назвою SUD.UA, а також підписуйтесь на наші VIBER і WhatsApp, сторінку у Facebook, Instagram та X, щоб завжди бути в центрі найважливіших подій.