Как правильно купить квартиру в новостройке
На первичном рынке недвижимости могут меняться цены, могут меняться игроки, но стабильными остаются риски, с которыми сталкивается потенциальные покупатели.
Застройщик может легко задекларировать строительство десятиэтажного здания, а строить двадцатиэтажное.
Отсутствует общий реестр, в котором можно было бы посмотреть (как, например, в случае с покупкой вторичного жилья), сколько строящихся квартир существует в Украине.
Это лишь немногие примеры.
О рисках
Верховный Суд Украины 18 ноября 2015 года рассмотрел дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости.
Истец (физическое лицо) заключил с застройщиком договор на покупку квартиры в строящемся доме и полностью оплатил ее стоимость.
Как оказалось после ввода дома в эксплуатацию, истец не может получить свою квартиру, ведь жилье было продано снова, и в этот раз уже юридическому лицу.
Верховный Суд вынес решение в пользу юридического лица, купившему квартиру более законным способом. Другими словами, если вы покупаете квартиру в строящемся доме по договору купли-продажи имущественных прав, у вас нет никаких гарантий на получение этого жилья в собственность.
Но что может сделать потенциальный покупатель, чтобы минимизировать существующие риски? На самом деле, не так уж и много. Возьмем, к примеру, разрешительную документацию, которой принято интересоваться при принятии решения о покупке строящейся недвижимости.
На первый взгляд, все должно быть просто: есть разрешение – строят, нет разрешения – не строят. Но в реальности все более запутано. Так, часть застройщиков могут просто не иметь соответствующих документов или иметь “не те” документы, или же документы с истекшим сроком действия.
Бывают ситуации, когда менеджеры компаний не показывают клиентам разрешительную документацию, или, например, дают копии разрешительных документов, но не передают на руки инвестиционный договор.
Вариантов много, но в целом застройщиков, готовых презентовать все необходимые документы, можно пересчитать по пальцам.
Договор с подвохом
Потенциальные покупатели жилья на “первичке” заключают инвестиционный договор, имея ограниченный набор информации. Практически невозможно узнать о финансовом состоянии девелопера (исключение разве что схема выпуска целевых облигаций), инвестиционные гарантии отсутствуют, кроме того, не функционирует механизм страхования рисков.
Заключая инвестиционный договор, вы покупаете не недвижимость, а всего лишь имущественные права, другим словами, вы платите только за право купить.
Договор купли-продажи имущественных прав не регулируется специальными законами.
Таким образом, возникают ситуации, когда в офисе продавца на одни и те же квадратные метры может претендовать несколько желающих, которые эти метры оплатили.
Секрет двойных продаж
Каким же образом можно продать квартиру несколько раз? На вторичном рынке такой ситуации очень легко избежать. В этом случае продавец и покупатель встречаются у нотариуса, который проверяет недвижимость на предмет арестов и других обременений. Эти данные он получает из соответствующего реестра, где и отмечает необходимую информацию.
Когда инвестор покупает квартиру в новостройке, он покупает всего лишь имущественные права на получение этой квартиры в будущем. Таким образом, нет ни нотариуса, ни госрегистратора, ни реестра, ни квартиры, а факт покупки квартиры нигде не отмечается, кроме как в учетной табличке девелопера.
Гарантировать, что квартира продана только один раз, может лишь продавец.
Некоторые застройщики заверяют инвестиционные договоры нотариально, но это не меняет ситуацию в целом, ведь, по сути, осуществляется только регистрация передачи денег. В тоже время, нотариус не может повлиять, скажем, на изменение нумерации строящихся квартир или изъятие их из продаж.
Таким образом, в вышеописанном случае ВСУ принял решение в пользу способа покупки, который предусмотрен специальным законом. Интересно отметить, что все предыдущие суды имели обратное мнение. Тут нужно сделать краткое отступление о способах инвестирования в строящееся жилье в Украине.
О способах инвестирования
Законодательное регулирование инвестиций в недвижимость менялось со временем.
Например, до 2005 года заключался договор долевого участия, но история с “Элита-центр” поспособствовала тому, что способы привлечения денег у граждан ограничили тремя вариантами: фонды финансирования строительства, выпуск целевых облигаций или использование институтов совместного инвестирования (статья 4 Закона “Об инвестиционной деятельности”).
В то же время в Гражданском кодексе остались нормы, описывающие возможность отчуждения имущественных прав на вновь созданное и неготовое жилье.
Таким образом, сложилась ситуация, при которой часть застройщиков предпочитает использовать нормы прямых законов, а другие – нормы Гражданского кодекса.
Как следствие, возникло большое количество комбинаций договоров. Благодаря ГКЦБФР исчезло много “импровизированных” схем с ценными бумагами, но в то же время до сих пор существуют схемы за рамками контроля ведомства.
Так по сей день существуют договора купли-продажи имущественных прав в самых непредсказуемых версиях, а также совершенно неприемлемые с юридической точки зрения предварительные договора.
Часть застройщиков, не особо переживая о законодательных ограничениях, так свои договоры и называют – “инвестиционный договор”. Не редкость ситуации, когда в одном и том же жилом комплексе квартиры продаются разными способами и не один раз.
Кто владелец
По какому принципу продавец имущественных прав или суд, как в описанном выше случае, выбирают, кому достанется квартира? Ответ следующий: более удачливый покупатель заключил договор бронирования квартиры и приобрел необходимое количество целевых облигаций.
Договор бронирования – это юридическая импровизация, не предусмотренная ни законами, ни кодексами, в то же время покупка целевых облигаций четко определяется Законом “Об инвестиционной деятельности”.
Покупатель-“неудачник” заключил договор купли-продажи имущественных прав, который предусмотрен Гражданским кодексом, но не указан в законах прямого действия. Таким образом, ВСУ не сложно было выбрать “победителя”.
Тут следует вспомнить, что в Украине не осуществляется государственный контроль за инвестициями, все спорные ситуации разрешаются в суде. В свою очередь суды каждый раз могут по-новому трактовать те или иные случаи, оставляя окончательное решение на усмотрение Верховного Суда.
В описанной в начале материала ситуации все суды, кроме ВСУ, приняли решение в пользу лица, выполнившего все свои обязательства по договору купли-продажи имущественных прав.
Решение мотивировалось статьей 7 Закона “Об инвестиционной деятельности”, а именно пунктом 5, который гласит, что истец “имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами Украины”.
Суд первой инстанции, а вслед за ним и высшие суды, расценили слова “право владеть “ как подтверждение прав собственности на предмет спора.
Однако судьи Верховного Суда, ознакомившись с другими статьями того же Закона, а также нормами Гражданского Кодекса Украины, увидели, что истец выполнил все условия для того, чтобы требовать право собственности, но, тем не менее, собственником считаться не может. Почему?
Во-первых, порядок оформления права собственности урегулирован специальными законами “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью” и “Об инвестиционной деятельности”. Купля-продажа имущественных прав там не фигурирует.
Во-вторых, по смыслу договора купли-продажи имущественных прав истец получил лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество.
Таким образом, раз у истца не возникло прав собственности, то он не может оспаривать квартиру, как свою собственность.
В-третьих, судебным решением нельзя защитить свое право собственности на вновь созданное имущество, потому что это не предусмотрено Гражданским кодексом. Это означает, что права собственности на квартиры в новостройках, признанные в судебном порядке, недействительны.
К сожалению, в Украине не обеспечена прозрачность первичного рынка. Хотя в Киеве и ведется мониторинг рынка новостроек, все действия властей, как правило, ограничиваются только философской констатацией нарушений.
Можно говорить, что более “правильно” купить квартиру в строящемся доме – это осуществить покупку с помощью целевых облигаций, ФФС или паевых фондов.
Однако следует помнить, что и в этих случаях инвестор не застрахован от двойных продаж и двойных залогов, так как отсутствует единый реестр строящихся квартир и правила их регистрации.
Еще одной опасностью являются права собственности на вновь построенные квартиры, полученные при помощи решения суда, так как они могут быть признаны недействительными. В Украине нет прецедентного права, поэтому в каждой новой ситуации может быть принято иное решение.
