Як правильно купити квартиру в новобудові
На первинному ринку нерухомості можуть змінюватися ціни можуть змінюватися гравці, але стабільними залишаються ризики, з якими стикається потенційні покупці.
Забудовник може легко задекларувати будівництво десятиповерхового будинку, а будувати двадцатиэтажное.
Відсутній загальний реєстр, в якому можна було б подивитися (як, наприклад, у випадку з купівлею вторинного житла), скільки споруджуваних квартир існує в Україні.
Це лише деякі приклади.
Про ризики
Верховний Суд України 18 листопада 2015 року розглянув справу № 6-1858цс15 про визнання права власності на квартиру, придбану за договором купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості.
Позивач (фізична особа) уклав із забудовником договір на придбання квартири в споруджуваному будинку і повністю оплачує її вартість.
Як виявилося після введення будинку в експлуатацію, позивач не може отримати свою квартиру, адже житло було продано знову, і цього разу вже юридичній особі.
Верховний Суд виніс рішення на користь юридичної особи, який купив квартиру більш законним способом. Іншими словами, якщо ви купуєте квартиру в споруджуваному будинку за договором купівлі-продажу майнових прав, у вас немає ніяких гарантій на отримання цього житла у власність.
Але що може зробити потенційний покупець, щоб мінімізувати існуючі ризики? Насправді, не так вже й багато. Візьмемо, приміром, дозвільну документацію, якої прийнято цікавитися при прийнятті рішення про купівлю нерухомості, що будується.
На перший погляд, все має бути просто: є дозвіл – будують, немає дозволу – не будують. Але в реальності все більш заплутано. Так, частина забудовників можуть просто не мати відповідних документів або мати "не ті" документи, або ж документи з простроченим терміном дії.
Бувають ситуації, коли менеджери компаній не показують клієнтам дозвільну документацію, або, наприклад, дають копії дозвільних документів, але не передають на руки інвестиційний договір.
Варіантів багато, але в цілому забудовників, готових презентувати всі необхідні документи, можна перерахувати по пальцях.
Договір з підступом
Потенційні покупці житла на первинці" укладають інвестиційний договір, маючи обмежений набір інформації. Практично неможливо дізнатися про фінансовий стан девелопера (виняток хіба що схема випуску цільових облігацій), інвестиційні гарантії відсутні, крім того, не функціонує механізм страхування ризиків.
Укладаючи інвестиційний договір, ви купуєте не нерухомість, а лише майнові права, іншими словами, ви платите тільки за право купити.
Договір купівлі-продажу майнових прав не регулюється спеціальними законами.
Таким чином, виникають ситуації, коли в офісі продавця на одні і ті ж квадратні метри може претендувати кілька охочих, які ці метри оплатили.
Секрет подвійних продажів
Яким же чином можна продати квартиру кілька разів? На вторинному ринку такій ситуації дуже легко уникнути. У цьому випадку продавець і покупець зустрічаються у нотаріуса, який перевіряє нерухомість на предмет арештів та інших обтяжень. Ці дані він отримує з відповідного реєстру, де і зазначає необхідну інформацію.
Коли інвестор купує квартиру в новобудові, він купує всього лише майнові права на отримання цієї квартири в майбутньому. Таким чином, немає нотаріуса, ні держреєстратора, ні реєстру, ні квартири, а факт купівлі квартири ніде не зазначається, крім як в обліковій табличці девелопера.
Гарантувати, що квартира продана тільки один раз, може лише продавець.
Деякі забудовники запевняють інвестиційні договори нотаріально, але це не змінює ситуацію в цілому, адже, по суті, здійснюється тільки реєстрація передачі грошей. У теж час, нотаріус не може вплинути, скажімо, на зміну нумерації квартир, що будуються або вилучення їх з продажу.
Таким чином, у вищеописаному випадку ВСУ прийняв рішення на користь способу купівлі, що передбачено спеціальним законом. Цікаво відзначити, що всі попередні суди мали зворотну думку. Тут потрібно зробити короткий відступ про способи інвестування в житло, що будується в Україні.
Про способи інвестування
Законодавче регулювання інвестицій в нерухомість змінювалося з часом.
Наприклад, до 2005 року укладався договір пайової участі, але історія з "Еліта-центр" посприяла тому, що способи залучення грошей у громадян обмежили трьома варіантами: фонди фінансування будівництва, випуск цільових облігацій або використання інститутів спільного інвестування (стаття 4 Закону "Про інвестиційну діяльність").
У той же час у Цивільному кодексі залишилися норми, що описують можливість відчуження майнових прав на новостворене і неготовою житло.
Таким чином, склалася ситуація, при якій частина забудовників воліє використовувати норми прямих законів, а інші – норми Цивільного кодексу.
Як наслідок, виникла велика кількість комбінацій договорів. Завдяки ДКЦПФР зникло багато "імпровізованих" схем з цінними паперами, але в той же час до цих пір існують схеми за рамками контролю відомства.
Так донині існують договору купівлі-продажу майнових прав в самих непередбачуваних версіях, а також абсолютно неприйнятні з юридичної точки зору попередні договори.
Частина забудовників, не особливо турбуючись про законодавчих обмеженнях, так свої договори і називають – "інвестиційний договір". Не рідкість ситуації, коли в одному і тому ж житловому комплексі квартири продаються різними способами і не один раз.
Хто власник
За яким принципом продавець майнових прав або суд, як в описаному вище випадку, вибирають, кому дістанеться квартира? Відповідь такий: більш щасливий покупець уклав договір бронювання квартири і придбав необхідну кількість цільових облігацій.
Договір бронювання – це юридична імпровізація, не передбачена ні законами, ні кодексами, в той же час купівля цільових облігацій чітко визначається Законом "Про інвестиційну діяльність".
Покупець-"невдаха" уклав договір купівлі-продажу майнових прав, який передбачений Цивільним кодексом, але не вказано в законах прямої дії. Таким чином, ВСУ не складно було вибрати "переможця".
Тут слід згадати, що в Україні не здійснюється державний контроль за інвестиціями, всі спірні ситуації вирішуються в суді. У свою чергу суди щоразу можуть по-новому трактувати ті чи інші випадки, залишаючи остаточне рішення на розсуд Верховного Суду.
У описаної на початку матеріалу ситуації всі суди, крім ВСУ, прийняли рішення на користь особи, яка виконала всі свої зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав.
Рішення мотивувалося статтею 7 Закону україни "Про інвестиційну діяльність", а саме пункту 5, який гласить, що позивач має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій у відповідності з законодавчими актами України".
Суд першої інстанції, а слідом за ним і вищі суди, розцінили слова “право володіти “ як підтвердження прав власності на предмет спору.
Однак судді Верховного Суду, ознайомившись з іншими статтями того ж Закону, а також нормами Цивільного Кодексу України, побачили, що позивач виконав всі умови для того, щоб вимагати право власності, але, тим не менш, власником вважатися не може. Чому?
По-перше, порядок оформлення права власності врегульовано спеціальними законами "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та "Про інвестиційну діяльність". Купівля-продаж майнових прав там не фігурує.
По-друге, за змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на придбання права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.
Таким чином, раз у позивача не виникло прав власності, то він не може заперечувати квартиру, як свою власність.
По-третє, судовим рішенням не можна захистити своє право власності на новостворене майно, тому що це не передбачено Цивільним кодексом. Це означає, що права власності на квартири в новобудовах, визнані у судовому порядку недійсними.
На жаль, в Україні не забезпечена прозорість первинного ринку. Хоча в Києві і ведеться моніторинг ринку новобудов, всі дії влади, як правило, обмежуються тільки філософською констатацією порушень.
Можна говорити, що "правильно" купити квартиру в споруджуваному будинку – це здійснити покупку за допомогою цільових облігацій, ФФБ або пайових фондів.
Однак слід пам'ятати, що і в цих випадках інвестор не застрахований від подвійних продажів і подвійних застав, так як відсутній єдиний реєстр споруджуваних квартир та правила їх реєстрації.
Ще однією небезпекою є права власності на новозбудовані квартири, отримані за допомогою рішення суду, так як вони можуть бути визнані недійсними. В Україні немає прецедентного права, тому в кожній новій ситуації може бути прийнято інше рішення.
